Vårt ekonomiska ansvar

Stabil ekonomi

Vår verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska som regionala faktorer och politiska förändringar. En stark och stabil ekonomi ger förutsättningar för ett långsiktigt förvaltande och möjlighet till nyproduktion. 

Vi har identifierat följande riskområden:

  • Hyresutveckling
  • Vakanser i beståndet
  • Driftskostnadsutveckling
  • Investerings- och underhållsbehov
  • Ränteutveckling

Känslighetsanalys

En känslighetsanalys visar hur stor påverkan ovanstående faktorer skulle få på bolagets ekonomi.

Hyresutveckling bostäder 1 % ger +/- 6,3 mkr
Vakanser bostäder 1 % ger +/- 6,3 mkr
Driftskostnadsutveckling 1 % ger +/- 1,2 mkr
Ränteutveckling 1 % ger +/- 11,2 mkr

Hyror och vakanser

Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för cirka 85 % av de totala hyresintäkterna. Skulle hyrorna öka med 1 % innebär det ökade intäkter med 6,3 mkr. Hyrorna för kommersiella lokaler regleras genom index. Vakansgraden är låg, både vad gäller bostäder och lokaler. Ökar vakanserna för bostäder med 1 % innebär det ett intäktsbortfall motsvarande 6,3 mkr.  2019 var uthyrningsgraden 99,8 % för bostäder vilket var oförändrat jämfört med föregående år (mål 2020 överstiga 99,5 %). För lokaler var uthyrningsgraden 97,2 % jämfört med 97,7 % 2018 ( mål 2020 överstiga 97,5 %). 

Ersättning till hyresgästföreningen
År 2019 fick Hyresgästföreningen 2,6 miljoner kronor i ersättning från ABK. Ersättningen går bland annat till utbildning av förtroendevalda, lokaler och aktiviteter som exempelvis simskola på Gamlegårdsbadet.

Gemensamt framtagen modell för rättvis hyra

Vår genomsnittliga hyresnivå ligger under genomsnittet i landet. Hyrorna sätts efter en modell som vi tagit fram tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Modellen utgår ifrån bostadens läge, skick och standard och från fastighetens standard. Bor man på ett område som av hyresgästerna värderats som attraktivt, men där hyran för bostaden ligger lägre än den nivå som gäller för området, kommer hyran att behöva höjas högre än snittet, tills man når en rättvisande hyresnivå. För att underlätta för hyresgästerna fasar vi, till skillnad från andra bostadsbolag, in den extra höjningen under flera år.

Driftskostnader

Kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering kan vi endast delvis påverka och risken är stor att driftskostnadsökningen tar en stor del av den årliga hyreshöjningen i anspråk. Vi arbetar kontinuerligt med energieffektivisering för att möta eventuella kostnadsökningar. Konvertering har skett från direktverkande el och fossil uppvärmning till fjärrvärme och geoenergi. Arbetet med förnyelsebar energi pågår och vid nyproduktion och renovering installerar vi solceller där det finns möjlighet. En ökning av kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering med 1 % innebär ökade kostnader med 1,2 mkr. Vi arbetar med att långsiktigt prissäkra fastighetselen. Upphandling av leverantör för fastighetsel har skett under 2019 för år 2020 och två år framåt med möjlighet till förlängning. Vid 2020 års ingång var över 90 % av elpriset för år 2020 prissäkrat. Prissäkring har även skett för 2021. Vi har ett avtal om fjärrvärmeleverans med C4 Energi AB. 

Läs mer om vårt arbete för miljön

Investering och underhåll

Vi vill bidra till en positiv utveckling i Kristianstad kommun genom nyproduktion av bostäder och samtidigt vara en långsiktig förvaltare som utvecklar befintliga fastigheter. Under 2019 färdigställdes 102 bostäder i kommunen och vid årets utgång har vi 142 bostäder i produktion i kommunen i enlighet med gällande ägardirektiv. Under 2019 har underhållet varit på rekordnivå. Stora resurser har lagts på renovering i samband med omflyttning.

Totalt uppgick årets investeringar till 341 mkr (279 mkr för 2018). 

Läs mer om hållbart byggande

Avkastning till ägaren

Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag reglerar hur stor andel av vinsten som kan utdelas till ägaren. Under 2019 utdelades 173 tkr till ägaren. Föreslagen utdelning för 2020 uppgår till 121 tkr. Styrelsen bedömer att utdelningen inte hindrar bolaget att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Utdelningen kan försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 stycket.

Marknadsvärde

Vi gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet vid årets utgång. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förändringen av marknadsvärdet orealiserade värdeförändringar påverkas av investeringar, förbättrade driftnetto och sänkta avkastningskrav. Bedömt marknadsvärde för vårt totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 7 940 mkr (7 127 mkr för 2018). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 8 793 mkr (7 908 mkr för 2018).

Marknadsvärdet på våra fastigheter
31/12 2019 var det bedömda marknadsvärdet 7,9 miljarder kronor och det bokförda värdet 3,6 miljarder kronor.

.


Räntor

Ränteutvecklingen har en stark påverkan på resultatet. Vi arbetar med en långsiktig strategi enligt fastställd finanspolicy för att säkerställa en framtida rimlig och väl avvägd räntenivå samt hur de finansiella riskerna ska hanteras. För att uppnå en flexibel och effektiv hantering av ränterisken används finansiella derivatinstrument såsom ränteswappar. Detta ger oss möjlighet att bättre möta förändringar på räntemarknaden. Per balansdagen uppgår räntebindningstiden till 3,8 år (2,9 år för 2018) och kapitalbindningstiden till 2,8 år (2,5 år för 2018). Finanspolicyn anger att räntebindningen ska variera inom 2-5 år och kapitalbindningen bör överstiga 2 år. Andelen räntebindning som förfaller inom ett år uppgår till 36 % av den totala låneportföljen. Skulle vår genomsnittliga ränta under året öka med 1 % innebär det ökade räntekostnader med 11,2 mkr då våra övriga räntor är bundna längre än ett år.


Vad vi betalar i ränta
Genomsnittlig ränta i låneportföljen den 31/12 respektive år.