Förvaltningsberättelse

Allmänt om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen (ABK), org nr 556054-1889, är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med säte i Kristianstad. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda våra hyresgäster tryggt och trivsamt boende med god service till en rimlig hyra.

ABK äger och förvaltar 9 273 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 60 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 20 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även 229 kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

ABK:s förvaltning är organiserad i åtta samverkansområden. Till förvaltningens hjälp finns en fristående måleriavdelning och en fristående snickeriavdelning. 

ABK:s kundcenter finns i anslutning till huvudkontoret på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad. All uthyrning av bostäder, bilplatser, förråd och lokaler sker härifrån. 

På bolagets huvudkontor finns bolagets VD och de administrativa avdelningarna uthyrning, juridik, bygg, inköp, lokal, drift, teknik/miljö, ekonomi, personal, kommunikation, bosocialt och IT.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABK:s syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Industribyggnads AB och Kristianstad Airport AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar sex helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895). I december 2023 bildades dotterbolagen Galleria Boulevard AB (org nr 559459-3559) och Boulevardfastigheter AB (org nr 559464-8395) på uppdrag av Kommunfullmäktige i Kristianstads kommun. Båda bolagen har förlängt räkenskapsår och första årsbokslutet upprättas 31 december 2024.

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 26 fastigheter, vilka omfattas av 25 kontrakt med kommunen och 99 separata hyreskontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 65 500 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder.

AB Allöns resultat efter finansiella poster uppgår till 1 831 tkr. Under året har nyproduktionen av gruppboendet Hagtornen 2 i Åhus färdigställts och Kristianstads kommun som är hyresgäst flyttade in i april 2023. Nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende i Tollarp pågår. Byggnationen i Tollarp sker på tomten där Almgården tidigare låg och inflyttning sker under andra halvåret 2024. Boendet kommer att förhyras av Kristianstads kommun.

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstads kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 3 036 tkr. Bolaget har i december tecknat avtal om att förvärva fastigheten Kristianstad Domus 2. Fastigheten har därefter, innan årskiftet, överlåtits till det nybildade dotterbolaget Galleria Boulevard AB.  

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB tecknade 2013 avtal med ABK om att förhyra ett parkeringshus beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Under december 2022 tecknade bolaget avtal med ABK om att förhyra parkeringshuset i kvarteret Östermalms Park. Bolaget hyr ut bilplatser till främst ABK:s hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 40 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till -9 tkr.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB och C4 Kabel TV AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret.

Efter beslut om godkännande i kommunfullmäktige i Kristianstad kommun har ABK i december 2023 bildat två nya dotterbolag, Galleria Boulevard AB samt Boulevardfastigheter AB. Galleria Boulevard AB bildas med syfte att förvärva fastigheten Kristianstad Domus 2 som omfattar galleria och parkeringshus i centrala Kristianstad. Köpekontraktet för Kristianstad Domus 2 tecknades av Specialfastigheter i Kristianstad AB. Fastigheten har därefter, innan årsskiftet, överlåtits till det nybildade bolaget Galleria Boulevard AB. Galleria Boulevard AB tillträdde fastigheten den 2 januari 2024. Boulevardfastigheter AB bildas med syfte att förvärva fastigheten Kristianstad Domus 4 från Kristianstad kommun. Det har hittills inte bedrivits någon verksamhet i fastigheten Kristianstad Domus 4. Transaktionen genomförs för att ge Boulevardfastigheter AB möjlighet att lämna anbud i hyresvärdsupphandlingen för nya lokaler till Högskolan i Kristianstad. Aktiekapitalet avseende Boulevardfastigheter AB är inbetalat i januari 2024.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. 

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolagets verksamhet har påverkats av effekterna av hög inflation, höjda räntor och energikris. Ökade kostnader för el, värme, vatten och räntor har inneburit att bolaget inte uppnår avkastningskravet om 4 % på eget kapital enligt gällande ägardirektiv. Hyreshöjningen för bostäder om 4,92 % från den 1 januari 2023 ger inte full täckning för de kostnadsökningar som bolaget drabbas av. Översyn av arbetssätt och effektiviseringar har genomförts för att möta kostnadsökningarna.

Arbetet med att omvandla Östermalms Park i centrala Kristianstad till ett modernt bostadsområde med 300 nya bostäder pågår. Under året har byggnationen av ett bostadshus med 20 bostäder och ett parkeringshus med 210 bilplatser fortsatt, inflyttning kommer att ske i juni 2024. Byggnationen av etapp 2 med totalt 137 bostäder har påbörjats. 

Inflyttning har skett i de tolv nyproducerade bostäderna i kvarteret Träskon 7 i Tollarp i april 2023. Nyproduktion av 32 nya bostäder i kvarteret Dammlyckan i Åhus har slutförts under året med inflyttning från och med augusti 2023.

Arbetet med översyn av detaljplanen för fastigheterna Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad pågår. Fastigheternas placering invid Helge å möjliggör byggnation av bostäder på ett av stans mest attraktiva lägen.

På Sommarlust har arbetet med renovering av kvarteret Geten 3-4 fortsatt. Renoveringen som kommer att pågå under en fyraårsperiod med start 2022, berör nio byggnader och omfattar takbyte, installation av ventilation med återvinning, översyn av avlopp samt dagvatten och spillvatten. 

Bolaget har fortsatt arbetet med stam- och badrumsrenoveringar och renovering har skett i 130 bostäder under året. Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom installation av elektronisk låsning och porttelefon.

I kvarteret Karlfeldt på Österäng har renovering av badrum och konvertering till fjärrvärme skett under året. Renoveringsprojektet avslutas 2024.

Under året har arbetet med översyn, renovering och ombyggnad i och runt Gamlegårdens centrum fortsatt. Under hösten påbörjades projekteringen av en ny multifunktionell fritidsgård i den gamla panncentralen vid Gamlegårdens centrum. 

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året. Totalt har solcellsproducerad el uppgått till 575 300 kWh (567 000 kWh). Bolagets uppvärmning och fordonspark är helt fossilfri sedan 2020.

Bolaget är aktivt i arbetet med att utveckla stadskärnan i Kristianstad för att öka dess attraktivitet. Genom utvecklingsarbete och investeringar i Kristianstad city, genom hållbara renoveringar och tillhandahållande av attraktiva kommersiella lokaler. I juli månad återöppnades restaurang Bar-B-Ko i nyrenoverade och utökade lokaler i kvarteret Karteschen 1. Renovering av lokaler i kvarteret Jepp Buck har skett till de nya hyresgästerna restaurang Grisen & Draken, Röda Korset och Sesam Arkitekter AB. Möjligheterna till delaktighet i stadskärnans utveckling intensifieras genom Galleria Boulevard AB:s förvärv av gallerian i centrala Kristianstad.

Kund

Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt mycket god. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 99,4 % (99,7 %). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 99,7 % (98,1 %). Uthyrningsgraden för lokaler är historiskt hög. En kundenkät för bostäder genomfördes under hösten 2022 med gott resultat. Uppföljning utav resultatet har skett under 2023.

Personal

Under 2023 har medelantalet anställda ökat från 234 till 235. Ökningen beror på att bolaget har haft fler ungdomar anställda som feriearbetare och sommarvikarier. Bolaget har under året haft 86 personer anställda som feriearbetare och sommarvikarier för kollektivanställda och tjänstemän. Dessutom har bolaget haft 22 säsongsanställda från april till oktober. Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 47 år och könsfördelningen är 25 % kvinnor och 75 % män. Fram till 2026 är det cirka fyra till sju pensionsavgångar per år som behöver ersättas av ny personal. Den totala sjukfrånvaron för 2023 uppgår till 3,7 % (4,1 %). Den goda frisknärvaron kommer av nöjda medarbetare, aktivt förebyggande hälsoarbete, gemensamma aktiviteter och friskvårdssatsningar. En medarbetarenkät genomfördes under hösten 2022 med gott resultat. Uppföljning utav resultatet har skett under 2023.

Ekonomi

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 20 471 tkr (30 628 tkr). Bolagets totala intäkter uppgår till 861 731 tkr (815 799 tkr). Intäktsökningen beror på det goda uthyrningsläget för både bostäder och kommersiella lokaler, statligt elstöd om 11 mkr, ökad fakturering, tillkommande intäkter för objekt i samband med nyproduktion, den årliga hyreshöjningen och hyreshöjningar i samband med genomförda renoveringar vid omflyttningar. 

Bortfallet för lägenheter som renoveras i samband med omflyttning har ökat markant jämfört med föregående år, vilket beror på förändrat arbetssätt där lägenheter i större utsträckning renoveras innan den nya hyresgästen flyttar in i lägenheten. Utfallet för försäkringsersättningen är lägre jämfört med utfallet för 2022, vilket beror på att bolaget inte drabbats av några större skador under 2023. 

Riksbankens höjning av styrräntan under senare delen av 2022 samt 2023, bankernas höjda marginaler och ökad upplåning har inneburit att bolagets räntekostnader har ökat. Bolaget arbetar med räntesäkring via räntederivat. Totalt per årsskiftet är 65 % av låneportföljen säkrad via ränteswappar. Förändringen av ränteläget som skett innebär att full effektivitet av tidigare avtalade ränteswappar uppnås. Samtliga lån är placerade hos Kommuninvest med Stibor 90 dagar som räntebas. Total skuldportfölj uppgår till 3 539 mkr (3 369 mkr). Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 26. Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 71 430 tkr (38 336 tkr), vilket är en ökning med mer än 86 %. Kostnaden för borgensavgift uppgår till 13 906 tkr (13 411 tkr). Avgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

I elkrisens spår har åtgärder vidtagits för att minska el- och värmeförbrukningen. Kostnaden för värme uppgår till 67 742 tkr (60 783 tkr). Prishöjningen för fjärrvärme 2023 var 6 %. Vädret har varit något kallare under 2023 jämfört med 2022 vilket bidragit till ökade kostnader. Bolaget har vidtagit åtgärder för optimera värmeförbrukningen. Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 84,3 kWh (86,4 kWh) per kvadratmeter/år. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för elkostnader uppgår till 29 283 tkr, vilket är 8 125 tkr högre än utfallet för 2022. En ökning motsvarande 38 %. Elnätskostnaderna har ökat under året samtidigt som elpriset varit säkrat till 40 % på en låg nivå. Energisnåla installationer innebär lägre förbrukningar, vilket över tid innebär lägre elförbrukning.

Kostnaden för bevakning uppgår till 7 351 tkr, vilket är 794 tkr högre än föregående års utfall. Samarbetet med kommunen för att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering som påbörjades under 2022 har fortsatt under året. I ovanstående utfall ingår även kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll, saneringar och försäkringsskador uppgår totalt till 175 mkr. Utfallet för försäkringsskador uppgår till 4,7 mkr vilket är en minskning med 11,8 mkr jämfört med föregående år. Bolaget har inte drabbats av några större skador under året. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador och sanering) uppgår till 248 kr/kvm (290 kr/kvm). Bolaget har utöver underhållet investerat 456 mkr (334 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 168 528 tkr (153 697 tkr), vilket är en ökning med 9,6 % jämfört med föregående år. Medelantalet anställda har ökat från 234 år 2022 till 235 år 2023. Löneförhandlingarna för 2023 innebar en genomsnittlig löneökning om 4,18 %. Pensionskostnaderna enligt avtal har ökat med 4 mkr jämfört med utfallet för 2022. 

Årets av- och nedskrivningar uppgår till 156 312 tkr (121 012 tkr). Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av aktiveringar av tillkommande projekt. I samband med bokslutet har nedskrivning skett om 2 mkr avseende nyproduktionsprojektet i kvarteret Träskon 7 i Tollarp. Utfallet för av- och nedskrivningar enligt resultaträkningen 2022 reducerades med 27 mkr till följd av återföring av tidigare gjord nedskrivning avseende byggnad på Östermalms Park. Total förlust vid avyttring av anläggningstillgångar uppgår till 307 tkr (26 478 tkr) under 2023. Bolaget har kostnad för förgävesprojektering under året om 508 tkr (0 tkr). 

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 382 tkr (2 382 tkr). Bolaget har under året utbetalat 288 tkr (136 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.

Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av  not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 10 346 mkr (9 761 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 11 420 mkr (10 789 mkr).

Miljö

ABK har en fastställd Hållbarhetspolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.

Framtida utveckling

ABK:s ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom flera områden i Kristianstads kommun. Bolaget är en viktig samhällsaktör med allmännyttigt ansvar för bostadssociala frågor som trygghet, trivsel och integration, samt för bostadsförsörjning och stadsutveckling som kommer hela kommunen och dess medborgare till godo. Bolaget vill vara med och bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun och värna om att kommunen ska fortsätta växa.

Arbetet fortsätter för att kunna erbjuda attraktiva och funktionella bostäder som möter framtidens krav och där människor trivs och känner trygghet. Bolaget har fortsatt fokus på energieffektivisering och omtanke om vår miljö. 

Bolaget kommer att fortsätta att arbeta med bosociala frågor och se över åtgärder, arbetssätt och användning av resurser för att uppnå bästa möjliga resultat.

Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 887 mkr för 2024. Med ett budgeterat resultat om 10 mkr efter finansiella poster uppfylls inte avkastningskravet enligt gällande ägardirektiv om 4 % på eget kapital. Det budgeterade resultatet för 2024 innebär att bolaget kommer att vara mer restriktiva avseende underhåll och reparationer. Arbetet med nyproduktionsprojekten som pågår kommer att fortsätta liksom arbetet med de projekt för vilka projektering pågår. Vakansgraden för bostäder bedöms öka något under 2024 jämfört med utfallet för 2023. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen har bolaget nått en överenskommelse om justering av hyran för bostäder med 4,99 % för 2024 och 4,6 % för 2025.

Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (kWh)

Förändring av eget kapital

Koncernen

Moderbolaget

Förslag till vinstdisposition

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 407 160 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 24 636 tkr (33 728 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 20 471 tkr (30 628 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.