Förvaltningsberättelse

Allmänt om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen (ABK), 556054-1889, med säte i Kristianstad, är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda hyresgästerna tryggt och trivsamt boende med god service till rimlig hyra.

ABK äger och förvaltar 9 236 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 60 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 25 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

ABKs förvaltning är organiserad i åtta samverkansområden. Till förvaltningens hjälp finns en fristående måleriavdelning och en fristående snickeriavdelning. 

Bolaget har gjort en omorganisation för att förbättra möjligheten att möta sina kunder. Från och med mars 2020 finns bolagets nya kundcenter i renoverade lokaler i kvarteret Jepp Buck på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad. Kundcenterkontor finns även på Gamlegården och Österäng.

Bolagets VD tillsammans med uthyrningen av bostäder och de administrativa avdelningarna såsom kommunikation, ekonomi, personal, drift, it, lokaluthyrning, juridik, inköp och bygg finns nu samlade på det nya huvudkontoret på samma adress som kundcenter.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABKs syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Industribyggnads AB och Kristianstad Airport AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar fyra helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895).

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 25 fastigheter, vilka omfattas av 24 kontrakt med kommunen och 99 separata hyreskontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 63 100 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder.

AB Allöns resultat efter finansiella poster uppgår till 3 810 tkr. Resultatet har påverkats av pandemin genom att planerade underhållsåtgärder skjutits på framtiden. Bolaget har under året förvärvat fastigheten Kristianstad Färlöv 9:9 där nyproduktion av ett gruppboende pågår. Kristianstads kommun kommer att förhyra boendet och inflyttning är beräknad till början av 2022. Ombyggnationen av köket på Allögården har slutförts under året, vilket innebär att lokalerna är återställda efter den brand som inträffade 2014. Kristianstad kommun beslutade 2019 att stänga vård- & omsorgsboendet Almgården i Tollarp. Som en följd av beslutet gjorde bolaget en nedskrivning med hälften av det bokförda värdet, 4 mkr, för Almgården 2019. Under 2020 har hyresavtalet upphört och byggnaden rivits. Det kvarstående restvärdet om 3,9 mkr har tagits som en förlust. 

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstads kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 1 141 tkr. Under räkenskapsåret har etapp 2 avseende renoveringsåtgärder i Idrottshallen avslutats. Renoveringen omfattade fasad, tak och utemiljö. 

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB tecknade i början av 2013 avtal med ABK om att förhyra ett parkeringshus beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Bolaget hyr ut p-platser till främst ABKs hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 118 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB och C4 Kabel TV AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig  på ABK:s webbplats.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2020 var tänkt att bli ett år med aktiviteter för att fira att bolaget fyllde 70 år. Pandemin gjorde sitt intåg vilket innebar att det inte blev någon Kulturdag, Österängsfestival eller tårta på stan. Firandet fick ställas om med balkonggymnastik, gårdsmusik och Alla tiders på hemsidan. 

Pandemin har även påverkat genom förändrade arbetssätt såväl externt mot kunder som internt. Under året har bolaget gett rabatter till lokalhyresgäster som är i branscher som drabbats av pandemin. Bolaget har i sin tur erhållit viss kompensation från staten. Även hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll har påverkats av pandemin och bolaget har tvingats att skjuta underhållsåtgärder på framtiden.

Bolagets satsning på nyproduktion och renovering har fortsatt. Totalt har 94 bostäder färdigställts under året. 91 bostäder i kvarteret Stenskeppet i Hammar och på Tingsvägen i Degeberga har en lokal byggts om till tre bostäder. Samtliga nyproducerade bostäder är uthyrda. 

Nyproduktion av 48 bostäder i kvarteret Lugnet i centrala Kristianstad har påbörjats under året. Inflyttning kommer att ske under hösten 2021. I Färlöv har nyproduktion av 14 marklägenheter påbörjats under året. Inflyttning är beräknad till våren 2022. Projektering för att uppföra nya bostäder i kvarteret Dammlyckan i Åhus pågår. Avtal om förvärv av kvarteret Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad har undertecknats under hösten och tillträde sker i mars 2021. Arbete med översyn av detaljplanen för fastigheterna kommer att startas upp under 2021. Förvärvet möjliggör byggnation av bostäder på ett av stans mest attraktiva lägen invid Helge å.

Arbetet med att omvandla Östermalms Park i centrala Kristianstad till ett modernt bostadsområde med 300 nya bostäder pågår. Under 2020 har arbetet med detaljplanen fortsatt och som en förberedelse inför byggnationen har en översyn av de tekniska installationerna i befintliga byggnader inom området har påbörjats.

Projektering av nyproduktion av marklägenheter i Tollarp, i kvarteret Träskon, har påbörjats under året, byggstart är beräknad till våren 2021.

Under 2020 har arbetet med att förvandla tomma lokaler på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad till ABKs nya kundcenter och huvudkontor slutförts.

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året bland annat genom att solceller har installerats och driftsatts på byggnader inom Gamlegården och kvarteret Stenskeppet i Hammar. Totalt har solcellsproducerad el under året uppgått till 373 000 kWh (43 000 kWh). Ytterligare fyra anläggningar kommer att driftsättas under 2021. Från och med 2020 är bolagets uppvärmning och fordonspark helt fossilfri.

Bolaget har fortsatt arbetet med stam- och badrumsrenoveringar och renovering har skett i 59 bostäder under året. 

Renoveringen av tak, fönster, ventilation och utemiljö i kvarteret Lyckans Höjd har avslutats under året. Det innebär att samtliga byggnader inom kvarteret har renoverade fasader, fönster och tak.

Under året har arbetet påbörjats med att installera fiber i bostäder där det tidigare saknats. Arbetet beräknas att vara slutfört under 2022.

I kvarteret Hovrätten har renovering av fasad, tak och ventilation påbörjats och i kvarteret Oxen 1 har renovering av fasad och fönster påbörjats. Renoveringarna beräknas vara klara under 2021.

Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom installation av elektronisk låsning och porttelefon. Även bolagets arbete med systematiskt brandskyddsarbete har fortsatt genom åtgärder i fastigheterna så som utbyte av brandlarm, översyn av brandtätningar och installation av brandklassade dörrar.

Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes den genomsnittliga hyreshöjningen till 1,5 % från och med 1 januari 2020.

Kund

Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt mycket god. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 99,7 % (99,8 %). Vakansgraden är fortsatt låg även för studentbostäder. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 96,9 % (97,2 %).

Personal

Under 2020 har medelantalet anställda ökat från 225 till 228. Ökningen beror på överlappning i samband med pensionsavgångar, utökning av personal i samband med tillkommande ytor och för att utföra mer arbete i egen regi. Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 45,7 år och könsfördelningen är 26 % kvinnor och 74 % män. Fram till 2025 är det cirka fyra till sex pensionsavgångar per år som behöver ersättas av ny personal. Den totala sjukfrånvaron för 2020 uppgår till 4,2 % (4,2 %).

Bolaget har under året haft 72 personer anställda som sommarvikarier för kollektivanställda och tjänstemän. Dessutom har bolaget haft 23 säsongsanställda från april till oktober.

Ekonomi

Bolagets totala intäkter uppgår till 781 009 tkr (761 574 tkr). Intäktsökningen beror på det goda uthyrningsläget för både bostäder och lokaler, tillkommande objekt i samband med nyproduktion, den årliga hyreshöjningen och på hyreshöjningar i samband med genomförda renoveringar vid omflyttningar.

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 35 366 tkr (37 603 tkr). Resultatet har påverkats positivt av det gynnsamma vädret, fortsatt gynnsamma ränteläget och av den goda uthyrningsgraden. Kostnaden för reparationer, renovering och underhåll av fastigheterna är fortsatt på historiskt höga nivåer och uppgår till 175 mkr. Årets resultat uppfyller ägardirektivet som kommunfullmäktige fastställt.

Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 38 909 tkr (42 433 tkr). För att finansiera pågående nyproduktion och renoveringar har nyupplåning skett med 250 mkr (100 mkr). 

Det finansiella läget har förändrats under året och effektiviteten av ränteswapparna uppnår nu full effekt. Samtliga lån är placerade hos Kommuninvest med Stibor 90 dagar som räntebas. Total skuldportfölj uppgår till 3 369 mkr. Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 26.

Kostnaden för borgensavgift uppgår till 11 403 tkr (9 953 tkr). Avgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

Kostnaden för värme uppgår till 57 781 tkr (61 262 tkr). Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 102,0 kWh (104,0 kWh) per kvadratmeter. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för elkostnader uppgår till 21 168 tkr, vilket är 2 218 tkr högre än utfallet för 2019. Ökningen beror på att elpriset har varit högre 2020 jämfört med 2019. De fasta abonnemangskostnaderna har sänkts och energisnåla installationer innebär lägre förbrukningar, vilket över tid innebär lägre elkostnader.

Kostnaden för bevakning uppgår till 5 513 tkr vilket är 500 tkr högre än utfallet för 2019. Bolaget har fortsatt arbetet med att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering och installation av övervakningskameror. Utfallet belastas även av kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll och försäkringsskador uppgår totalt till 175 mkr, vilket är en minskning med 10 mkr jämfört med föregående år. Utfallet för försäkringsskador har minskat med 1 350 tkr jämfört med budget. Det skadeförebyggande arbetet, stamrenoveringar och brandsuperhjältekampanjen har fortsatt positiv påverkan på utfallet. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador) uppgår till 250 kr/kvm (262 kr/kvm). Bolaget har utöver underhållet investerat 224 mkr (341 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 144 496 tkr (141 821 tkr), vilket är en ökning med 1,9 % jämfört med föregående. Förändringen beror på att antalet anställda ökat. Löneförhandlingarna för 2020 blev uppskjutna på grund av pandemin och var klara på central nivå i november 2020. Periodisering av kostnaden har skett av den del av löneökningen som avser 2020. 

Årets avskrivningar uppgår till 144 706 tkr (125 444 tkr). I samband med bokslutet har nedskrivning skett av fastigheten Stenskeppet med 10 mkr. Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av aktiveringar av tillkommande projekt. 

Utrangeringar har under året skett med 198 tkr (796 tkr). Utrangeringarna avser installationer som bytts ut. Total kostnad för förgävesprojektering uppgår till 2 674 tkr (846 tkr) och avser projekteringskostnader för nyproduktion i kvarteret Dammlyckan, kvarteret Träskon i Tollarp och renovering av tak och fasad på Hovrätten. 

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 358 tkr (2 358 tkr). Bolaget har under året utbetalat 121 tkr (173 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.

Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 8 195 mkr (7 940 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 9 081 mkr (8 793 mkr).

Avtal om att förvärva kvarteret Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad har undertecknats under året. Tillträde sker i mars 2021. Bolaget har inte avyttrat några fastigheter under räkenskapsåret.

Miljö

ABK har en fastställd Hållbarhetspolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.

Framtida utveckling

ABK fortsätter arbetet med Framtidens boende för att kunna erbjuda attraktiva och funktionella bostäder som möter framtidens krav och där människor trivs och känner trygghet. Bolaget vill vara med och bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun och vill även bidra till att Kristianstads kommun ska fortsätta växa. 

Bolaget har fortsatt fokus på energieffektivisering och omtanken om vår miljö fortsätter. Projekt kommer att startas upp där vi tillsammans med våra hyresgäster och kunder arbetar in effektiva och hållbara lösningar i bostäderna. 

Bolaget kommer att fortsätta att arbeta med bosociala frågor och se över arbetssätt och användning av resurser för att uppnå bästa möjliga resultat.

Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 790 mkr för 2021. Satsningen på underhåll, fasad-, fönster- och stam- och badrumsrenoveringar kommer att fortsätta under de kommande åren. Vakansgraden för bostäder bedöms vara på samma nivå under 2021 som utfallet för 2020. 

ABKs ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom flera områden i Kristianstads kommun.

Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (Kwh)

Förändring av eget kapital

Koncernen

Moderbolaget

Förslag till vinstdisposition

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 108 810 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 39 555 tkr (39 547 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 35 366 tkr (37 604 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.