Vårt ekonomiska ansvar

Stabil ekonomi

Vår verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska som regionala faktorer och politiska förändringar. En stark och stabil ekonomi ger förutsättningar för ett långsiktigt förvaltande och möjlighet till nyproduktion. 

Vi har identifierat följande riskområden:

·     Hyresutveckling

·     Vakanser i beståndet

·     Driftskostnadsutveckling

·     Investerings- och underhållsbehov

·     Ränteutveckling

Känslighetsanalys

En känslighetsanalys visar hur stor påverkan ovanstående faktorer skulle få på bolagets ekonomi.

Uthyrning, hyror och vakanser

Vår uthyrning av bostäder sker enligt den av styrelsen fastställda uthyrningspolicyn. Vi har olika typer av bostäder utifrån fastigheternas ålder, läge och standard vilket innebär att vi kan erbjuda bostäder med skiftande standard och hyra. Detta har en positiv påverkan på vakansgraden jämfört om man har ett homogent bostadsbestånd. 

Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för cirka 85 % av de totala hyresintäkterna. Skulle hyrorna öka med 1 % innebär det ökade intäkter med 6,5 mkr. Hyrorna för kommersiella lokaler regleras genom index. 

Vakansgraden är låg, både vad gäller bostäder och lokaler. Ökar vakanserna för bostäder med 1 % innebär det ett intäktsbortfall motsvarande 6,5 mkr. 2020 var uthyrningsgraden 99,7 % (99,8 % för 2019) för bostäder och 96,9 % (97,2 % för 2019) för lokaler. Målsättningen för 2020 var att uthyrningsgraden skulle överstiga 99,5 % för bostäder och 97,5 % för lokaler. 

I de fall det uppstår problem för våra hyresgäster att betala hyran så hanteras åtgärder så som exempelvis inkasso i egen regi. Denna hantering ger fördelar för båda parter genom korta ledtider, närhet och lokal kännedom.

Gemensamt framtagen modell för rättvis hyra

Vår genomsnittliga hyresnivå ligger under genomsnittet i landet. Hyrorna sätts efter en modell som vi tagit fram tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Modellen utgår ifrån bostadens läge, skick och standard och från fastighetens standard. Bor man på ett område som av hyresgästerna värderats som attraktivt, men där hyran för bostaden ligger lägre än den nivå som gäller för området, kommer hyran att behöva höjas högre än snittet, tills man når en rättvisande hyresnivå. För att underlätta för hyresgästerna fasar vi, till skillnad från andra bostadsbolag, in den extra höjningen under flera år.

Driftskostnader

Kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering kan vi endast delvis påverka och risken är stor att driftskostnadsökningen tar en stor del av den årliga hyreshöjningen i anspråk. Vi arbetar kontinuerligt med energieffektivisering för att möta eventuella kostnadsökningar. Konvertering har skett från direktverkande el och fossil uppvärmning till fjärrvärme och geoenergi. Arbetet med förnyelsebar energi pågår och vid nyproduktion och renovering installerar vi solceller där det finns möjlighet. 

En ökning av kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering med 1 % innebär ökade kostnader med 1,3 mkr. Vi arbetar med att långsiktigt prissäkra fastighetselen genom att upphandla avtal med leverantör för fastighetsel där möjlighet till prissäkring ges. Policy för elhandel reglerar ramarna för hur prissäkring av el ska ske för att undvika att drabbas av stora prisfluktuationer. Prissäkringen innebär också att vi minskar exponeringen för prisökningar vid kallt väder. Vi har ett avtal om fjärrvärmeleverans med C4 Energi AB. Totalt är 90 % av våra bostäder uppvärmda med fjärrvärme.

Läs mer om vårt arbete för miljön

Investering och underhåll

Vi vill bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun genom nyproduktion av bostäder och samtidigt vara en långsiktig förvaltare som utvecklar befintliga fastigheter och bostadsområden. Det är av yttersta vikt att vi har en god framförhållning och planering avseende underhåll. Dels för att möta hyresgästernas krav, men även för att minimera risken för skador i fastigheterna. Detta sker genom löpande inventering av fastighetsbeståndet som resulterar i uppdaterade underhållsplaner. 

För att säkerställa framtida byggbar mark, arbetar bolaget med fastighetsförvärv och översyn av detaljplaner för förtätning av befintliga fastigheter. I nyproduktion är det viktigt att tillgodose hyresgästernas krav och bygga attraktiva bostäder. Risken är annars att bostäderna blir svåra att hyra ut och vakanserna ökar vilket i sin tur kan leda till ett ekonomiskt bortfall. Det finns en av styrelsen fastställd projektpolicy som reglerar hanteringen av byggprojekt och större reparations- och underhållsprojekt. Som stöd till projektledarna och för att säkerställa att projektpolicyn efterlevs finns även checklistor baserade på policyn. Det ekonomiska utfallet följs upp löpande och vid avvikelser uppdateras budgeten. Avvikelserapportering sker enligt projektpolicyn till VD alternativt styrelsen. 

Under 2020 färdigställdes 94 bostäder i kommunen. En väl avvägd balans mellan nyproduktion och renovering av vårt befintliga bestånd är viktigt för en ekonomisk hållbarhet. Under 2020 har stora resurser lagts på renovering i samband med omflyttning vilket varit möjligt då det hyresgäststyrda underhållet har pausats på grund av pandemin.

Totalt uppgick årets investeringar till 224 mkr (341 mkr för 2019).

Läs mer om hållbart byggande

Avkastning till ägaren

Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag reglerar hur stor andel av vinsten som kan utdelas till ägaren. Under 2020 utdelades 121 tkr till ägaren. Föreslagen utdelning för 2021 uppgår till 109 tkr. Styrelsen bedömer att utdelningen inte hindrar bolaget att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Utdelningen kan försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 stycket.

Marknadsvärde

Vi gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet vid årets utgång. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Aktuellt marknadsvärde påverkas av hyresnivåer, vakanser, investeringar och förändrade avkastningskrav. Bedömt marknadsvärde för vårt totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 8 195 mkr (7 940 mkr för 2019). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 9 081 mkr (8 793 mkr för 2019).

Räntor

Ränteutvecklingen har en stor påverkan på resultatet. För att minimera påverkan arbetar vi med en långsiktig strategi enligt fastställd finanspolicy. Detta säkerställer en framtida rimlig och väl avvägd räntenivå samt hur de finansiella riskerna ska hanteras. Vid nyupplåning och refinansiering beaktas låneportföljens nyckeltal. Placering sker för att optimera pris, kapitalbindning och räntebindning vid given tidpunkt. Återrapportering av finansiella nyckeltal sker till styrelsen enligt finanspolicyn. För att uppnå en flexibel och effektiv hantering av ränterisken används finansiella derivatinstrument såsom ränteswappar. Detta ger oss möjlighet att bättre möta förändringar på räntemarknaden. Per balansdagen uppgår räntebindningstiden till 3,3 år (3,8 år för 2019) och kapitalbindningstiden till 2,9 år (2,8 år för 2019). Finanspolicyn anger att räntebindningen ska variera inom 2-5 år och kapitalbindningen bör överstiga 2 år. Andelen räntebindning som förfaller inom ett år uppgår till 44 % av den totala låneportföljen. Skulle vår genomsnittliga ränta under året öka med 1 % innebär det ökade räntekostnader med 14,8 mkr då våra övriga räntor är bundna längre än ett år.