Förvaltningsberättelse

Allmänt om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen (ABK), org nr 556054-1889, är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med säte i Kristianstad. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda våra hyresgäster tryggt och trivsamt boende med god service till en rimlig hyra. Bolagets vision är "Det personliga boendet". 

ABK äger och förvaltar 9 277 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 59 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 25 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även 217 kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

Bolagets verksamhet är organiserad i tre verksamhetsgrenar, Förvaltning, Fastighet och Marknad. Förvaltningen är geografiskt organiserad i sju samverkansområden och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolagets bostäder. Fastighet utgörs av avdelningarna bygg, drift, teknik och miljö, måleri och snickeri. Fastighet ansvarar bland annat för att bolagets fastigheter har ett planerat långsiktigt underhåll, möter teknikutvecklingen och lever upp till myndighetskrav. Marknad ansvarar för uthyrning av bostäder och kundkontakter. Marknadsavdelningen finns i anslutning till huvudkontoret på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad. All uthyrning av bostäder, bilplatser, förråd och lokaler sker härifrån. På bolagets huvudkontor finns bolagets vd och de administrativa stödfunktionerna juridik, inköp, lokal, ekonomi, personal, kommunikation och IT.

Styrning

Som ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag i Kristianstads kommun ska verksamheten drivas enligt affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav i ett långsiktigt perspektiv enligt de krav som lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) ställer upp. Utifrån gällande ägardirektiv, företagspolicy, bolagets riskanalys och analys av väsentliga frågor arbetas en affärsplan fram med verksamhetsmål som omfattar hela bolaget. Medarbetarna är delaktiga i arbetet med att utifrån gällande affärsplan arbeta fram handlingsplaner för respektive arbetsgrupp och på individnivå. Handlingsplanerna följs upp löpande i arbetsgrupperna under året och med ledningen i samband med budget- och prognosarbetet. 

Bolagets styrelse utses av årsstämman. Kommunfullmäktige i Kristianstads kommun nominerar ledamöterna till bolagets styrelse. Styrelsens ledamöter speglar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Styrelsearbetet och rapporteringen till styrelsen sker enligt styrelsens arbetsordning. Arbetsordningen fastställs årligen på det konstituerande styrelsemötet, då även vd-instruktion fastställs. Styrelsens arbetsutskott inklusive vd förbereder ärendena inför varje styrelsemöte. Vd ansvarar för att verkställa styrelsens beslut och strategier. Vd har till sin hjälp en av vd utsedd ledningsgrupp. För att säkerställa den interna kontrollen finns det policys som är fastställda av styrelsen, dels som stöd för rapportering till styrelsen, dels som stöd för verksamheten och vårt arbete. Som ytterligare stöd för verksamheten finns det riktlinjer och rutinbeskrivningar. 

Utöver de riskbedömningar och känslighetsanalyser som sker i samband med arbetet att ta fram affärsplaner och budget hanterar styrelsen risker avseende marknad, investeringar, ekonomi, finansiering och ränteutveckling på mötena under året. Genom att följa uthyrningsgraden för bostäder och lokaler får styrelsen en indikation på hur marknaden utvecklas och hur efterfrågan påverkas. Detta är en viktig aspekt som beaktas vid beslut om nyproduktion eller vid beslut om åtgärder för att öka bolagets attraktivitet. Finansiell rapportering sker tertialvis till styrelsen. Förutom utfall för perioden i förhållande till helårsbudget rapporteras även prognos för året. En långtidsprognos upprättas årligen för att bedöma bolagets ekonomiska utveckling till följd av hyres- och kostnadsutveckling, ränteutveckling, underhåll och kommande investeringar. Prognosen presenteras för styrelse och ledning och utgör grunden för diskussioner om hur det framtida fastighetsbeståndet ska utvecklas. 

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen och ska tillse att organisation, regler och anvisningar för den interna kontrollen upprättas. Arbetet med intern kontroll styrs av policyn för intern kontroll och avrapportering av internkontrollarbetet sker årligen till styrelsen och ägaren.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABK:s syskonbolag, är C4 Energi AB (org nr 556222-2223), C4 Elnät AB (org nr 556496-0044), Kristianstads Biogas AB (org nr 556792-7875), Kristianstads Renhållnings AB (org nr 556002-3136), Kristianstads Industribyggnads AB (556083-7162) och Kristianstad Airport AB (org nr 556225-5157). Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar fem helägda och ett delägt dotterbolag. De helägda dotterbolagen är AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783), Boulevardfastigheter AB (org nr 559464-8395) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895). Galleria Boulevard AB (org nr 559459-3559) ägs till 99,75 % av ABK och 0,25 % av Kristianstads Kommunföretag AB. 

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 27 fastigheter, vilka omfattas av 26 kontrakt med kommunen och 99 separata hyreskontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 70 100 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder. AB Allöns resultat efter finansiella poster uppgår till 562 tkr. Under året har vård- och omsorgsboendet Skogåsa i Everöd renoverats. Nyproduktion av ett gruppboende på fastigheten Näsby 35:69 har fortsatt under året och beräknas vara klart våren 2026. Kommunen kommer att förhyra gruppboendet. Om- och tillbyggnad av Charlottesborgshemmet pågår och beräknas vara klart våren 2026.

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstads kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm. Under sommaren har byte av sportgolv och teleskopläktare skett. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 2 553 tkr.

Galleria Boulevard AB har som verksamhet att förvalta fastigheter för kommersiella ändamål inom Kristianstad kommun. Bolaget ägs till 99,75 % utav ABK och 0,25 % av Kristianstads Kommunföretag AB. Bolaget förvaltar fastigheten Kristianstad Domus 2 som omfattar galleria och parkeringshus i centrala Kristianstad. Del av fastigheten Domus 2 har under året avyttrats till systerbolaget Boulevardfastigheter AB. Detta som en del av förutsättningarna för Högskolan i Kristianstads utveckling av ett nytt citycampus. Försäljningen innebar en vinst om 7,9 mkr. 

Galleria Boulevard AB erhöll den 20 februari 2025 ett villkorat aktieägartillskott om 40 mkr från Kristianstad Kommunföretag AB. Ägartillskottet redovisas som balanserat resultat i balansräkningen. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till -25 799 tkr. Det negativa resultatet beror på tillfälliga rabatter i samband med ombyggnationer, vakanta lokaler, kostnader för ombyggnationer samt tidigare bristande underhåll i fastigheten. Bolaget arbetar fortlöpande med att stabilisera uthyrningen, vidta åtgärder för att optimera och kostnadseffektivisera verksamheten. Resultatprognosen för 2026 innebär att bolaget fortsatt är beroende av ägartillskott.

Boulevardfastigheter AB har som verksamhet att förvärva, uppföra och förvalta fastigheter för kommersiella ändamål inom Kristianstad kommun. Boulevardfastigheter AB förvärvade under året del av fastigheten Kristianstad Domus 2 från systerbolaget Galleria Boulevard AB. Bolaget tillträdde under inledningen av 2025 även fastigheten Kristianstad Domus 4 som förvärvats från Kristianstad kommun. Fastigheterna som förvärvats finns i de centrala delarna av Kristianstad och möjliggör bolagets arbete med att uppföra högskolans nya citycampus. Rivning av fastigheterna har påbörjats under hösten. 

Boulevardfastigheter AB vann under 2024 Högskolan Kristianstads hyresvärdsupphandling för flytt av högskolan till centrala Kristianstad. Boulevardfastigheter AB lämnade anbud utan att upphandla entreprenör då högskolans hyresvärdsupphandling ansågs att omfatta upphandling av entreprenör. Tillvägagångssättet ifrågasattes och bolaget valde att få saken prövad genom en självanmälan till Konkurrensverket. Konkurrensverket riktar kritik och anser att bolaget agerat i strid mot Lagen om offentlig upphandling (LOU), men inga böter har utfärdats då Konkurrensverket har förståelse för de praktiska utmaningar som bolaget mött för att kunna lämna anbud i hyresvärdsupphandlingen. Byggnationen av högskolan beräknas att påbörjas 2026 och stå klar till hösten 2029. Boulevardfastigheter AB erhöll den 1 december 2025 ett villkorat aktieägartillskott om 15 mkr från ABK. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till -13 642 tkr. Resultatet omfattar en nedskrivning om -13 904 tkr, vilket avsåg kvarstående byggnadsvärde för fastigheten Kristianstad Domus 2.

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB förhyr sedan 2013 ABK:s parkeringsgarage beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Parkeringsgaraget omfattar 79 parkeringsplatser. Bolaget förhyr sedan juni 2024 ABK:s parkeringshus inom kvarteret Östermalms Park. Parkeringshuset omfattar 218 parkeringsplatser. Uthyrningen av parkeringsplatser sker främst till ABK:s hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 61 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till -11 tkr.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB, C4 Kabel TV AB och Boulevardfastigheter AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret. Galleria Boulevard AB övertog i samband med förvärvet av Kristianstad Domus 2 tre medarbetare som är uppsagda och arbetsbefriade under uppsägningstiden. Uppsägningstiden löpte ut i februari 2025. Bolagen köper in tjänster externt alternativt från moderbolaget ABK.

Hållbarhetsrapport

I enlighet med ÅRL 6 kap 11 § har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig via bolagets hemsida, www.abk.se/hallbarhet.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Under 2025 har ABK firat 75-årsjubileum. Sedan starten 1950 har bolaget varit en del av Kristianstad, byggt och förvaltat bostäder och bidragit till att utveckla kommunen. Firandet har skett genom olika aktiviteter i kommunen genom bland annat musik och underhållning i bostadsområdena, fasadmålning och skapande av konstverket Stol & Liten.

Karl-Henrik Persson tillträdde som vd den 29 april 2025 då Henrik Strand som varit vd sedan 2010 gick i pension. Karl-Henrik har haft olika roller inom bolaget under tio år, senast som bygg- och inköpschef.

Förvandlingen av Östermalms Park i centrala Kristianstad till en levande och modern stadsdel pågår genom nyproduktionen av 131 bostäder, varav 56 bostäder är inflyttningsklara i maj 2026. Rivningen av byggnaden på fastigheten Lasarettet 8 inom Östermalms Park slutfördes under året och avyttrades till Östermalmspark Mark AB, vilka planerar att bygga bostadsrätter inom fastigheten. Avyttringen innebar en vinst om 9,3 mkr.

Bolaget har förvärvat fastigheten Kristianstad Munken 1 i november 2025 med tillträde den 1 januari 2026. Fastigheten är belägen i centrala Åhus och omfattar fyra lägenheter.

Rivningen av fastigheterna Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad har fortsatt under året och beräknas att slutföras under inledningen av 2026. Arbetet med detaljplan pågår. Fastigheternas placering invid Helge å möjliggör byggnation av bostäder på ett av stans mest attraktiva lägen. 

På Sommarlust har arbetet med renovering av kvarteret Geten 3-4 slutförts. Totalt har nio byggnader renoverats med takbyte, installation av ventilation med återvinning, tvättstugor, översyn av avlopp samt dagvatten och spillvatten. Även utemiljön har setts över i samband med renoveringen. Renovering på Sommarlust fortsätter under 2026 då bolaget planerar för nästa etapp, men nu inom kvarteret Oxen/Kalven som omfattar nio byggnader. 

Under sommaren flyttade personalen, som har sin arbetsplats på Näsby, in i nya lokaler på Gamlegårdens centrum. De nya lokalerna ersätter nuvarande lokaler belägna i bostadsområdet som återställs till lägenheter. 

Under året har ombyggnad av tidigare butikslokaler till gruppboende påbörjats i kvarteret Svarvaren. Gruppboendet kommer att hyras av Kristianstads kommun.

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året. Totalt har solcellsproducerad el uppgått till 892 611 kWh (791 958 kWh). Bolagets uppvärmning och fordonspark är helt fossilfri sedan 2020.

Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom översyn och installation av elektronisk låsning och porttelefon.

Bolaget är aktivt i arbetet med att utveckla stadskärnan i Kristianstad för att öka dess attraktivitet. Representanter för bolaget ingår i styrelsen för Kristianstad Citysamverkan AB. Bolaget arbetar med utvecklingsarbete och investeringar i Kristianstad city, genom hållbara renoveringar och tillhandahållande av attraktiva kommersiella lokaler. Möjligheterna till delaktighet i stadskärnans utveckling har utökats genom Galleria Boulevard AB:s förvärv av gallerian i centrala Kristianstad.

Arbetet med digitalisering har fortsatt under året. Bolaget har genomfört upphandling av IT-partner för dels konsulttjänster för stöd i löpande drift av IT-miljö, dels konsulttjänster kopplat till digitalisering, automatisering, utveckling och strategi. Upphandling av IT-partner har skett för att uppnå kostnadseffektivitet vid inköp och ge organisationen de bästa förutsättningarna i arbetet kring digitalisering. För att säkerställa den fortsatta driften för system med on-prem lösning har bolaget under hösten påbörjat installation av ny hårdvara och uppdatering av säkerheten i bolagets datacenter, installationen kommer att slutföras under inledningen av 2026.

Under året har det gemensamma arbetet inom Kristianstads Kommunföretags bolagskoncern för att anpassa bolagens redovisning enligt direktivet om Hållbarhetsrapportering, CSRD, avslutats. Detta då förändringar har skett av direktivet som innebär att koncernen inte längre är rapporteringsskyldig. ABK fortsätter att arbeta strukturerat med hållbarhetsfrågorna och bevakar den fortsatta utvecklingen inom hållbarhetsrapportering och relevanta regelverk.

Kund

Uthyrningsgraden är fortsatt god även om bolaget ser en minskad efterfrågan av bostäder. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 97,6 % (98,5 %). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 99,6 % (99,6 %). Uthyrningsgraden för lokaler är fortsatt historiskt hög. Bolagets kundenkät som genomförs löpande under året visar på ett gott resultat, vilket inneburit att bolaget fick Kundkristallen 2026 för bästa inflyttningsprocess bostäder och högsta serviceindex lokaler.

Personal

Personalen är bolagets viktigaste resurs och strategin är att i möjligaste mån ha egen anställd personal. Engagerade och duktiga medarbetare som trivs på sitt arbete genererar nöjda kunder som i sin tur genererar lönsamhet och säkerställer fortsatt utveckling. Bolaget arbetar för att medarbetarna ska utvecklas samt för att skapa förutsättningar för god arbetsmiljö genom förebyggande åtgärder inom både den fysiska samt psykosociala arbetsmiljön. Att vara en attraktiv arbetsgivare är en förutsättning för att säkerställa fortsatt hög kompetensnivå och för att lyckas rekrytera och behålla engagerade medarbetare. Medarbetarna är delaktiga i att förbättra arbetsmiljön och organisationen genom regelbundna träffar i Arbetsmiljörådet och i Bolagsrådet. 

Under 2025 har medelantalet anställda ökat från 231 till 234. Ökningen beror på att bolaget har haft fler ungdomar anställda som sommarjobbare under 2025 jämför med 2024. Bolaget har under året haft 31 säsongsanställda från april till oktober och 47 ungdomar anställda som sommarvikarier. 

Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 47 år och könsfördelningen är 26 % kvinnor och 74 % män. Fram till år 2028 är det cirka fyra till sex pensionsavgångar per år som behöver ersättas med ny personal.

Den totala sjukfrånvaron för 2025 uppgår till 4,3 % (3,6 %). Ökningen beror på att bolaget har haft långtidssjukskrivningar under 2025. Trots ökningen är den totala sjukfrånvaron fortsatt låg och kommer av nöjda medarbetare, aktivt förebyggande hälsoarbete, gemensamma aktiviteter och friskvårdssatsningar.

Ekonomi

Bolagets verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska som regionala faktorer och politiska förändringar. En stark och stabil ekonomi ger förutsättningar för ett långsiktigt förvaltande och möjlighet till underhåll samt nyproduktion. Följande riskområden har identifierats: 

·     Hyresutveckling 

·     Vakanser i beståndet 

·     Driftskostnadsutveckling 

·     Investerings- och underhållsbehov 

·     Ränteutveckling 

En känslighetsanalys visar hur stor påverkan ovanstående faktorer skulle få på bolagets ekonomi. 

Hyresutveckling bostäder  1 % ger +/- 7,9 mkr 

Vakanser bostäder            1 % ger +/- 7,9 mkr 

Driftskostnadsutveckling   1 % ger +/- 1,7 mkr 

Ränteutveckling                 1 % ger +/- 15,6 mkr 

Uthyrning av bostäder sker enligt den av styrelsen fastställda uthyrningspolicyn. Bolaget har olika typer av bostäder utifrån fastigheternas ålder, läge och standard vilket innebär att bostäder med skiftande standard och hyra kan erbjudas. Detta har en positiv påverkan på vakansgraden jämfört om man har ett homogent bostadsbestånd. Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för cirka 86 % av de totala hyresintäkterna. Skulle hyrorna öka med 1 % innebär det ökade intäkter med 7,9 mkr. Hyrorna för kommersiella lokaler regleras genom index. Ökar vakanserna för bostäder med 1 % innebär det ett intäktsbortfall motsvarande 7,9 mkr. 

Bolaget arbetar kontinuerligt med energieffektivisering och optimeringar för att möta kostnadsökningarna. Under ett flertal år har arbete med konvertering från direktverkande el och fossil uppvärmning till fjärrvärme och geoenergi skett. Arbetet med förnyelsebar energi pågår fortsatt och vid nyproduktion och renovering installeras solceller där det finns möjlighet. 

Kostnaderna för värme, fastighetsel och vatten kan bolaget endast delvis påverka och risken är stor att driftkostnadsökningen tar en stor del av den årliga hyreshöjningen i anspråk. Ökade elnätsavgifter, höjd energiskatt och höjd fjärrvärmetaxa påverkar. En ökning av kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering med 1 % innebär ökade kostnader med 1,7 mkr. Bolaget arbetar med att ha avtal med bundna priser där det finns möjlighet till det. Långsiktig prissäkring av fastighetselen sker genom att upphandla avtal med leverantör för fastighetsel där möjlighet till prissäkring ges. 

Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna. Ränteutvecklingen har en stor påverkan på bolagets resultat. För att minimera påverkan arbetar bolaget med en långsiktig strategi enligt fastställd finanspolicy som säkerställer en framtida rimlig och väl avvägd räntenivå samt hur de finansiella riskerna ska hanteras. Vid nyupplåning och refinansiering beaktas låneportföljens nyckeltal. Placering sker för att optimera pris, kapitalbindning och räntebindning vid given tidpunkt. För att uppnå en flexibel och effektiv hantering av ränterisken används finansiella derivatinstrument såsom ränteswappar. 

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 51 611 tkr (38 509 tkr), vilket innebär att ägarens avkastningskrav om 4 % på eget kapital uppnås. I resultatet ingår resultat från försäljning av fastigheten Kristianstad Lasarettet 8 om 9,3 mkr. Hyreshöjningarna för 2023, 2024 och 2025 har inte gett full täckning för de kostnadsökningar som bolaget haft under dessa år. Bolaget har fortsatt sin översyn av arbetssätt och effektiviseringar för att möta kostnadsökningarna.

Bolagets totala intäkter uppgår till 956 968 tkr (906 514 tkr). Ökningen beror främst på intäkter för tillkommande objekt, hyreshöjning för bostäder och lokaler och minskat bortfall i samband med renovering av lägenheter. En översyn har skett av planering och utförande av lägenheter som renoveras i samband med omflyttning, vilket har inneburit att arbetet effektiviserats och kostnaden för bortfall har minskat. Vakansgraden för bostäder har ökat något under 2025, vilket påverkar intäkterna negativt. Vakansgraden för lokaler är i nivå med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgår till 50 843 tkr, varav 9,3 mkr avser vinst i samband med försäljning av fastigheten Lasarettet 8.

Nyupplåning har skett med 125 mkr under året för att finansiera pågående projekt. Total skuld till kreditinstitut uppgår till 3 764 mkr (3 639 mkr). Bolaget arbetar med räntesäkring via räntederivat. Per balansdagen är 66 % av låneportföljen säkrad via ränteswappar. Förändringen av ränteläget som skett innebär att full effektivitet av tidigare avtalade ränteswappar uppnås. Samtliga lån är placerade med Stibor 90 dagar som räntebas. Totalt är 91 % av lånen placerade hos Kommuninvest och 9 % är placerade hos Nordea. Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 26. Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 69 453 tkr (83 020 tkr), vilket är en minskning med 16 % jämfört med utfallet för 2024. Kostnaden för borgensavgift uppgår till 15 469 tkr (14 788 tkr). Avgiften för borgensavgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

ABK har under året slutit två femåriga swapavtal med Galleria Boulevard AB om 100 mkr. ABK har slutit motsvarande swapavtal med SE-Banken och Svenska Handelsbanken. Avtalet mellan ABK och Galleria Boulevard AB återspeglar villkoren som ABK har i avtalet med respektive bank. Ränteintäkt respektive räntekostnad nettoredovisas under rubriken finansiella poster.

Kostnaden för värme uppgår till 76 170 tkr (79 121 tkr). Prishöjningen för fjärrvärme 2025 var 8 %. Vädret har varit varmare 2025 än ett normalår, men lika varmt som 2024. Bolaget har vidtagit åtgärder för att optimera värmeförbrukningen. Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 79,0 kWh (80,7 kWh) per kvadratmeter/år. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för elkostnader uppgår till 33 472 tkr (32 773 tkr). Elnätskostnaderna har höjts två gånger under året med 20 % från januari och med 17 % från juli månad. Elhandelspriset var 12 % lägre under 2025 jämfört med 2024. Energiskatten har höjts med 2,6 % mellan 2024 och 2025. Elhandelspriset har varit säkrat till 67 %. Bolaget strävar efter energisnåla installationer som innebär lägre förbrukningar över tid.

Kostnaden för bevakning uppgår till 5 860 tkr (6 470 tkr). Samarbetet med kommunen som påbörjades 2022 för att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering har fortsatt under året. Utfallet omfattar även kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll, saneringar och försäkringsskador uppgår till 173 mkr (152 mkr). Utfallet för försäkringsskador uppgår till 6,3 mkr, vilket är en ökning med 4,3 mkr jämfört med föregående år. Bolaget har dessvärre drabbats utav två större bränder under året. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador och sanering) uppgår till 249 kr/kvm (219 kr/kvm). Under året har fokus skiftat från nyproduktion till ökat underhåll i befintligt bestånd. Bolaget har utöver underhållet investerat 315 mkr (282 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 179 810 tkr (173 926 tkr), vilket är en ökning med 3,4 % jämfört med föregående år. Medelantalet anställda har ökat från 231 till 234. Löneförhandlingarna för 2025 innebar en genomsnittlig löneökning om 3,51 %.

Årets av- och nedskrivningar uppgår till 174 924 tkr (167 281 tkr). Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av tillkommande aktiveringar. Total förlust vid avyttring av anläggningstillgångar uppgår till 169 tkr (207 tkr). Bolaget har kostnad för förgävesprojektering under året om 4 718 tkr (841 tkr).

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 382 tkr (2 382 tkr). Bolaget har under året utbetalat 369 tkr (407 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.

Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 11 718 mkr (11 053 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 13 739 mkr (12 868 mkr).

Miljö

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång

Under 2025 antogs cybersäkerhetslagen av Sveriges riksdag för att implementera NIS2-direktivet i Sverige. Cybersäkerhetslagen syftar till att säkerställa en gemensam och hög nivå av cybersäkerhet inom EU. Regelverket innebär skärpta krav på organisationers systematiska arbete med informationssäkerhet. Bolaget uppfyller de krav för verksamhetens storlek som anges i regelverket, men då lagstiftningens omfattning inte är fullt klarlagd kommer bolaget att bevaka hur de nya kraven påverkar verksamheten.

Framtida utveckling

Bolaget budgeterar med ett resultat efter finansiella poster om 33 mkr för 2026. Det budgeterade resultatet innebär att avkastningskravet enligt gällande ägardirektiv om 4 % på eget kapital uppnås. Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 965 mkr för 2026. Bolaget kommer att arbeta för att effektivisera arbetssätt och minska driftskostnader. Bolaget kommer de närmaste åren att fokusera på ökat underhåll och bättre boendemiljöer. Pågående nyproduktionsprojekt kommer att fortsätta liksom arbetet med de projekt för vilka projektering pågår. Vakansgraden för bostäder bedöms vara på samma nivå 2026 som 2025. Bolaget har lämnat hyresförhandlingen om hyresjusteringen för 2026 till Hyresmarknadskommittén för medling. Hyresmarknadskommittén meddelade i slutet av januari sitt beslut om en hyresjustering för 2026 om 3,5 % från och med 1 januari 2026.

ABK:s ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom flera områden i Kristianstads kommun. Bolaget är en viktig samhällsaktör med allmännyttigt ansvar för bostadssociala frågor som trygghet, trivsel och integration, samt för bostadsförsörjning och stadsutveckling som kommer hela kommunen och dess medborgare till godo. Bolaget vill vara med och bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun och värna om att kommunen ska fortsätta växa.

Bolaget kommer arbeta med att ta fram femåriga affärsplaner för att skapa en långsiktighet och lämnar därmed tidigare arbetssätt med ettåriga affärsplaner.

Arbetet fortsätter för att kunna erbjuda attraktiva och funktionella bostäder som möter framtidens krav och där människor trivs och känner trygghet. Bolaget har fortsatt fokus på energieffektivisering och omtanke om vår miljö. 

Bolaget kommer att fortsätta att arbeta med bosociala frågor och se över åtgärder, arbetssätt och användning av resurser för att uppnå bästa möjliga resultat.

Uppföljning verksamhetsmål

Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (kWh)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Förändring av eget kapital

Koncernen

Moderbolaget

Förslag till vinstdisposition

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 393 120 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till -33 215 tkr (16 225 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 51 611 tkr (38 509 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.