Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen, ABK (org nr 556054-1889) är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda hyresgästerna tryggt och trivsamt boende med god service till rimlig hyra.

ABK äger och förvaltar 9 137 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 60 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 25 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

ABKs förvaltning är organiserad i tio samverkansområden fördelade på de tre geografiska områdena, Innerstaden, Norra och Södra. Innerstadens förvaltningsområde har sin bas i centrala Kristianstad, Gamlegården är Norra förvaltningsområdets bas och Österäng är Södra förvaltningsområdets bas. Till förvaltningens hjälp finns en fristående måleriavdelning och en fristående snickeriavdelning.

På huvudkontoret vid Norra Kasern finns bolagets VD och dess administrativa avdelningar såsom kommunikation, ekonomi, personal, drift och it. BoButiken är också placerad på huvudkontoret, varifrån all uthyrning av bostäder sker.

Lokaluthyrning, juridik, inköp och bygg finns i kvarteret Jepp Buck i centrala Kristianstad. Avdelningarna som idag är placerade på huvudkontoret vid Norra Kasern kommer att flytta till nya lokaler i kvarteret Jepp Buck. Flytten kommer att ske successivt under 2020 med början i slutet av mars när ABKs nya kundcenter öppnar.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABKs syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Industribyggnads AB och Kristianstad Airport AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar fyra helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895).

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 24 fastigheter, vilka blockuthyrs till kommunen. Förutom 25 kontrakt med kommunen finns 99 separata kontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 65 700 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder.

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 1 353 tkr. Ombyggnationen av köket på Allögården har påbörjats under året. Projektet kommer att slutföras under våren 2020. Under året har projektering av ett nytt gruppboende i Färlöv påbörjats. Beslut har tagits under året att stänga vård- & omsorgsboendet Almgården i Tollarp. Byggnaden kommer att rivas under 2020. Nedskrivning av det bokförda värdet för Almgården har skett med 4 mkr vilket motsvarar hälften av det bokförda värdet per 2019-12-31. 

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstad kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm.

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 706 tkr. Under räkenskapsåret har etapp 2 avseende renoveringsåtgärder i Idrottshallen påbörjats. Renoveringen omfattar fasad, tak och utemiljö och kommer att slutföras under första kvartalet 2020.  Under året har SIKAB tillsammans med Kristianstads kommun och partneringentreprenören avslutat projekteringsfasen avseende kommunens nya badhus. SIKAB har därefter överlämnat projektet till kommunen. 

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB tecknade i början av 2013 avtal med ABK om att förhyra ett parkeringshus beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Bolaget hyr ut p-platser till främst ABKs hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 167 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB och C4 Kabel TV AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig  på ABK:s webbplats.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolagets satsning på nyproduktion och renovering har fortsatt. Totalt har 102 bostäder färdigställts under året. 37 bostäder i kvarteret Hästen, 24 bostäder i kvarteret Oxen, 22 markbostäder i Yngsjö, 16 bostäder i kvarteret Orren och tre bostäder i centrala Kristianstad. Samtliga nyproducerade bostäder är uthyrda. Projektering för att uppföra nya bostäder i kvarteret Dammlyckan i Åhus pågår.

Vid 2019 års utgång har bolaget 142 bostäder i produktion. 91 bostäder i kvarteret Stenskeppet i Hammar, 48 i kvarteret Lugnet på Östermalm och i Degeberga förvandlas en tidigare lokal till tre bostäder. Bolaget har beviljats investeringsstöd om 25 mkr från Boverket avseende nyproduktionen i kvarteret Stenskeppet.

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året och bolaget planerar att installera solceller i samtliga pågående och kommande nyproduktioner. 

Bolaget har fortsatt arbetet med stam- och badrumsrenoveringar och totalt har renovering skett i 132 bostäder under året. 

Renoveringen av tak, fönster, ventilation och utemiljö i kvarteret Lyckans Höjd har påbörjats. Det är den sista huskroppen på området som renoveras, arbetet beräknas vara klart under våren 2020.

 Under våren 2019 har arbetet påbörjats med att förvandla tomma lokaler i centrala Kristianstad till ABKs nya kundcenter och huvudkontor med inflyttning i etapper under våren och hösten 2020.

Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom installation av elektronisk låsning och porttelefon. Även bolagets arbete med systematiskt brandskyddsarbete har fortsatt genom åtgärder i fastigheterna så som utbyte av brandlarm, översyn av brandtätningar och installation av brandklassade dörrar.

Lagom till sommarens badsäsong blev de nya omklädningsrummen och samlingslokalen i anslutning till Gamlegårdsbadet färdigställda. I augusti invigdes aktivitetsplatsen i Gamlegårdsparken, vilken är en del i arbetet med att öka integrationen och förståelsen mellan människor. Projektet benämns ”Ta plats på Gamlegården”. Aktivitetsplatsen har uppförts med stöd från Boverket.

Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes den genomsnittliga hyreshöjningen till 1,55 % från och med 1 januari 2019. 

Kund

Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt mycket god. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 99,8 % (99,8 %). Vakansgraden är fortsatt låg även för studentbostäder. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 97,2 % (98,2 %).

Personal

Under 2019 har medelantalet anställda ökat från 223,3 till 224,8. Ökningen beror främst på satsningen på att ha ferieanställd personal i egen regi och överlappning i samband med pensionsavgångar. Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 45,7 år och könsfördelningen är 24 % kvinnor och 76 % män. Fram till 2025 är det cirka fyra till sex pensionsavgångar per år som behöver ersättas av ny personal. Den totala sjukfrånvaron för 2019 uppgår till 4,2 % (4,7 %).

Bolaget har under året haft 80 personer anställda som sommarvikarier för kollektivanställda och tjänstemän. Dessutom har bolaget haft 25 säsongsanställda från april till oktober.

Ekonomi

Bolagets totala intäkter uppgår till 761 574 tkr (735 930 tkr). Intäktsökningen beror på det goda uthyrningsläget för både bostäder och lokaler, tillkommande objekt i samband med nyproduktion, den årliga hyreshöjningen och på hyreshöjningar i samband med genomförda renoveringar.

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 37 604 tkr (49 996 tkr). Resultatet har påverkats positivt av det gynnsamma vädret, fortsatt gynnsamma ränteläget och av den goda uthyrningsgraden. Kostnaden för reparationer, renovering och underhåll av fastigheterna är på historiskt höga nivåer och uppgår till 185 mkr. Årets resultat uppfyller ägardirektivet som kommunfullmäktige fastställt.

Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 42 433 tkr (38 639 tkr). För att finansiera pågående nyproduktion och renoveringar har nyupplåning skett med 100 mkr (201,5 mkr). Bolagets finansiering är nästan uteslutande med Stibor 90 dagar som räntebas. 

Det finansiella läget har förändrats under året och effektiviteten av ränteswapparna uppnår nu full effekt. Samtliga lån är placerade hos Kommuninvest till en fast ränta eller med Stibor 90 dagar som räntebas. Total skuldportfölj uppgår till 3 119 mkr. Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 27.

Kostnaden för borgensavgift uppgår till 9 953 tkr (8 919 tkr). Avgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

Kostnaden för värme uppgår till 61 262 tkr (66 149 tkr). Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 104,0 kWh (109,1 kWh) per kvadratmeter. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för el är i nivå med utfallet för 2018. Elpriset har varit högre 2019 jämfört med 2018 men energisnåla installationer innebär att kostnaderna hålls nere.

Kostnaden för bevakning är i nivå med utfallet för 2018. Bolaget har fortsatt arbetet med att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering och installation av övervakningskameror. Utfallet belastas även av kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll och försäkringsskador uppgår totalt till 185 mkr, vilket är en ökning med 16 mkr jämfört med budget och 28 mkr jämfört med utfallet för 2018. Utfallet för försäkringsskador har minskat med 4,5 mkr jämfört med budget. Det skadeförebyggande arbetet, stamrenoveringar och brandsuperhjältekampanjen under 2017 har positiv påverkan på utfallet. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador) uppgår till 262 kr/kvm (223 kr/kvm). Bolaget har utöver underhållet investerat 341 mkr (279 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 141 821 tkr (136 240 tkr), vilket är en ökning med 4,1 % jämfört med föregående. Förändringen beror på att antalet anställda ökat dels i samband med överlappning vid pensionsavgångar och dels att organisationen förstärkts för att utföra mer arbete i egen regi. Den generella löneförhandlingen gav 2,52 % i genomsnittlig löneökning.

Årets avskrivningar uppgår till 125 444 tkr (123 032 tkr). I utfallet för 2018 inkluderades nedskrivningar om totalt 8 mkr. Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av aktiveringar av tillkommande projekt. 

Utrangeringar har under året skett med 796 tkr (2 791 tkr). Utrangeringarna avser installationer som bytts ut. Total kostnad för förgävesprojektering uppgår till 845 tkr (2 807 tkr) och avser projekteringskostnader för nyproduktion i kvarteret Lasarettet 5 (Östermalms Park) och kvarteret Flaket i Åhus samt renovering av tak på fastigheter i Tollarp. 

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 358 tkr (2 340 tkr). Bolaget har under året utbetalat 173 tkr (176 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.


Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 7 940 mkr (7 127 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 8 793 mkr (7 908 mkr).

Bolaget har under räkenskapsåret förvärvat fastigheten Kristianstad Hammar 9:194. Bolaget har inte avyttrat några fastigheter under räkenskapsåret. 

Miljö

Bolaget har en fastställd Hållbarhetspolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.


Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.


(tkr om inget annat anges) 2019 2018 2017 2016 2015
Resultaträkning
Hyresintäkter 738 199 714 493 700 025 685 534 676 506
Förvaltningsintäkter 23 375 21 437 25 230 19 863 24 054
Driftskostnader (inkl. personalkostnader) -340 550 -335 787 -323 734 -310 094 -299 219
Underhållskostnader -184 967 -156 545 -175 016 -174 172 -155 832
Fastighetsskatt -19 281 -17 707 -17 024 -16 717 -15 845
Av- och nedskrivningar -125 444 -123 032 -118 157 -111 703 -103 970
Finansnetto -52 087 -47 264 -53 155 -62 785 -78 640
Resultat efter finansiella poster 37 604 49 996 35 129 28 481 46 947
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter 3 590 993 3 395 898 3 206 079 3 225 048 3 027 439
Övriga anläggningstillgångar 310 961 294 352 333 285 136 941 205 716
Omsättningstillgångar 155 050 208 497 101 744 84 289 40 214
Eget kapital 669 383 637 087 597 447 594 729 562 467
Obeskattade reserver 4 500 10 750 10 000 17 100 30 350
Räntebärande skulder 3 118 600 3 018 600 2 817 100 2 624 100 2 474 100
Övriga skulder 202 245 180 269 173 378 176 287 181 114
Balansomslutning 4 063 089 3 904 325 3 646 774 3 452 214 3 279 404
Lönsamhet och finansiering
Avkastning på eget kapital, % 5,6 7,7 5,8 4,7 8,0
Avkastning på totalt kapital, % 2,2 2,5 2,4 2,7 3,8
Direktavkastning, % 6,2 6,7 6,4 6,5 7,7
Soliditet, % 16,6 16,5 16,6 17,6 17,9
Belåningsgrad, % 81,7 81,9 82,0 81,1 81,0
Skuldsättningsgrad, ggr 4,6 4,7 4,7 4,4 4,4
Räntenetto fastighetslån -52 386 -47 558 -53 307 -63 523 -78 926
Förvaltning och miljö
Antal bostäder, st 9 137 9 034 8 939 8 925 8 885
Antal lokaler, st 249 253 258 262 264
Bostadsyta, kvm 608 453 602 484 596 358 595 773 592 956
Lokalyta, kvm 90 386 90 891 90 885 90 148 89 952
Fastighetsinvesteringar 328 248 275 813 294 403 238 971 221 161
Driftskostnad per kvm, kr 515 510 496 476 461
Underhållskostnad per kvm, kr 262 223 252 253 222
Värmeanvändning per kvm, kWh 104,0 109,1 107,0 107,6 107,7
Fastighetsel per kvm, kWh 14,4 15,1 15,9 16,4 17,3
Vattenförbrukning per kvm, kbm 1,2 1,3 1,3 1,3 1,3
Marknad och personal
Vakansgrad bostäder, % 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1
Omflyttning bostäder, % 13,4 12,6 11,7 14,8 15,7
Medelantal anställda, st 224,8 223,3 216,2 209,9 211,9
Sjukfrånvaro, % 4,2 4,7 5,2 5,2 4,9

Antal bostäder och lokaler
Avser uthyrningsbara bostäder och lokaler per balansdagen.

Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt).

Avkastning på totalt kapital
Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Belåningsgrad
Kortfristiga och långfristiga skulder i förhållande till balansomslutningen.

Bostads- och lokalyta
Avser uthyrningsbar yta per balansdagen.

Direktavkastning
Resultat efter finansiella poster med tillägg för av- och nedskrivningar och räntekostnader (netto) för fastighetslån i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på färdigställda fastigheter (inklusive tomtmark).

Driftskostnad per kvadratmeter
Driftskostnader (inklusive personalkostnader) och fastighetsskatt i förhållande till total bostads- och lokalyta.

Fastighetsel per kvadratmeter
Antalet förbrukade kWh el som försörjer fastighetsberoende installationer, såsom el till tvättstugor, allmänventilation, pumpar samt belysning för allmänna och gemensamma utrymmen i förhållande till total förvaltningsbar yta.

Fastighetsinvesteringar
Likviditetspåverkande investeringar i fastighetsbeståndet.

Finansnetto
Finansiella intäkter minus finansiella kostnader.

Medelantal anställda
Genomsnittligt antal heltidstjänster under räkenskapsåret.

Omflyttning bostäder
Totalt antal uppsagda bostäder i förhållande till det genomsnittliga antalet bostäder (exklusive studentbostäder).

Räntenetto fastighetslån
Räntekostnader (inklusive borgensavgift) direkt hänförbara till fastighetslån.

Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till justerat eget kapital (eget kapital plus 78,6 % av obeskattade reserver).

Soliditet
Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Underhållskostnad per kvadratmeter
Underhållskostnader (inklusive reparationer, underhåll, skador och hyresgäststyrt underhåll) reducerat med erhållen försäkringsersättning i förhållande till total bostads- och lokalyta.

Vakansgrad bostäder
Genomsnittligt antal vakanta bostäder i förhållande till det genomsnittliga antalet bostäder (exklusive studentbostäder).

Vattenförbrukning per kvadratmeter
Antalet förbrukade kbm vatten i förhållande till total förvaltningsbar yta.

Värmeanvändning per kvadratmeter
Antalet förbrukade kWh värme i förhållande till aktuell normalårskorrigerad A-tempsyta.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (Kwh)

Förändring av eget kapital

Koncernen

(tkr) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital Årets resultat Summa eget kapital
Eget kapital 2018-12-31 11 700 62 005 556 052 41 225 670 982
Effekt av byte redovisningsprincip
- Finansiell leasing 262 262
- Skatteeffekt av ovanstående -54 -54
Beslut av årsstämman
- Utdelning till aktieägaren -173 -173
- Överförs i ny räkning 41 225 -41 225
Erhållet aktieägartillskott 2 358 2 358
Årets resultat 26 611 26 611
Eget kapital 2019-12-31 11 700 64 363 597 312 26 611 699 986


Moderbolaget

(tkr) Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Eget kapital 2018-12-31 11 700 375 403 212 508 37 476 637 087
Beslut av årsstämman
- Utdelning till aktieägaren -173 -173
- Överförs i ny räkning 37 476 -37 476
Erhållet aktieägartillskott 2 358 2 358
Årets resultat 30 111 30 111
Eget kapital 2019-12-31 11 700 375 403 252 169 30 111 669 383

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserad vinst, kr 252 168 763
Årets vinst, kr 30 110 575
282 279 338
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så
att till aktieägaren utdelas, kr 120 510
att i ny räkning överförs, kr 282 158 828
282 279 338

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 120 510 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 39 547 tkr (54 059 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 37 604 tkr (49 996 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.