Förvaltningsberättelse

Allmänt om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen (ABK), org nr 556054-1889, är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med säte i Kristianstad. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda våra hyresgäster tryggt och trivsamt boende med god service till en rimlig hyra.

ABK äger och förvaltar 9 229 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 60 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 20 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

ABK:s förvaltning är organiserad i åtta samverkansområden. Till förvaltningens hjälp finns en fristående måleriavdelning och en fristående snickeriavdelning. 

ABK:s kundcenter finns i anslutning till huvudkontoret på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad. All uthyrning av bostäder, bilplatser, förråd och lokaler sker härifrån. Bolaget har även ett kundcenterkontor på Gamlegården.

På bolagets huvudkontor finns bolagets VD och de administrativa avdelningarna uthyrning, juridik, bygg, inköp, lokal, drift, miljö & teknik, ekonomi, personal, kommunikation och IT.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABK:s syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Industribyggnads AB och Kristianstad Airport AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar fyra helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895).

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 25 fastigheter, vilka omfattas av 24 kontrakt med kommunen och 99 separata hyreskontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 64 600 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder.

AB Allön:s resultat efter finansiella poster uppgår till 773 tkr. Under året har nyproduktionen av ett gruppboende i Färlöv färdigställts och Kristianstads kommun som är hyresgäst flyttade in i januari 2022. Nyproduktion av ett gruppboende i Åhus samt för ett vård- och omsorgsboende i Tollarp pågår. Byggnationen i Tollarp sker på tomten där Almgården tidigare låg. Dessa båda boenden kommer efter färdigställande att förhyras av Kristianstads kommun.

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstads kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 2 437 tkr. 

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB tecknade 2013 avtal med ABK om att förhyra ett parkeringshus beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Där hyr bolaget ut p-platser till främst ABK:s hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 55 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB och C4 Kabel TV AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. 

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolagets verksamhet har påverkats av kriget i Ukraina och pandemin. Arbetssätt såväl externt mot kunder som internt har förändrats för att minimera påverkan. Organisationen har anpassats till nya arbetssätt och den digitala omställningen har påskyndats. Bolagets krisgrupp har följt pandemins utveckling och arbetet i gruppen har varit mer intensivt under de perioden då smittspridningen varit hög. Pandemin har påverkat servicen till hyresgästerna då vi i perioder enbart utfört akut felavhjälpande underhåll. Även det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet har påverkats både utifrån materialbrist i krigets spår och beroende på pandemirestriktioner. Detta har inneburit att bolaget har tvingats bygga upp materiallager och skjuta underhållsåtgärder på framtiden. Bolagets krisgrupp har även arbetat med att kartlägga hur en nedstängning av elförsörjningen, i elkrisens spår, påverkar bolagets verksamhet.

Bolagets satsning på nyproduktion och renovering har fortsatt. Under året har 14 marklägenheter färdigställts i Färlöv. Inflyttning var i augusti och samtliga bostäder är uthyrda. 

Nyproduktion av 12 bostäder i kvarteret Träskon 7 i Tollarp pågår. Inflyttning är beräknad till våren 2023. Nyproduktion av 32 nya bostäder i kvarteret Dammlyckan i Åhus har påbörjats. Inflyttning kommer att ske under hösten 2023.

Arbetet med att omvandla Östermalms Park i centrala Kristianstad till ett modernt bostadsområde med 300 nya bostäder pågår. Under 2022 har en byggnad rivits och sanering av mark har skett. Under året har byggnationen av ett bostadshus med 20 bostäder och ett parkeringshus med 210 bilplatser påbörjats. Projekteringen för etapp 2 med totalt 137 bostäder har påbörjats. 

Arbetet med översyn av detaljplanen för fastigheterna Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad pågår. Fastigheternas placering invid Helge å möjliggör byggnation av bostäder på ett av stans mest attraktiva lägen.

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året. Totalt har solcellsproducerad el under året uppgått till 567 000 kWh (461 000 kWh). Tre anläggningar kommer att driftsättas under 2023. Bolagets uppvärmning och fordonspark är sedan föregående år helt fossilfri.

Bolaget har fortsatt arbetet med stam- och badrumsrenoveringar och renovering har skett i 132 bostäder under året. Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom installation av elektronisk låsning och porttelefon.

Under året har arbetet med att installera fiber i bostäder slutförts. Alla ABK:s bostäder kommer under 2023 ha möjlighet att ansluta sig till fibernätet i kommunen.

På Sommarlust har arbetet med renovering av kvarteret Geten 3-4 påbörjats. Renoveringen som kommer att pågå under en fyraårsperiod berör nio byggnader och omfattar takbyte, installation av ventilation med återvinning, översyn av avlopp samt dagvatten och spillvatten. 

I kvarteret Karlfeldt har byte av fönster skett under året. Projektet kommer att fortsätta under 2023 med renovering av badrum och konvertering till fjärrvärme.

Bolaget har varit delaktig i att utveckla stadskärnan i Kristianstad för att öka dess attraktivitet, genom aktivt utvecklingsarbete och investeringar i Kristianstad City genom hållbara renoveringar och tillhandahållande av attraktiva kommersiella lokal.

Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes den genomsnittliga hyreshöjningen till 1,72 % från och med 1 januari 2022.

Kund

Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt mycket god. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 99,7 % (99,7 %). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 97,8 % (96,8 %). En kundenkät har genomförts under hösten 2022 med gott resultat.

Personal

Under 2022 har medelantalet anställda ökat från 231 st till 234 st. Ökningen beror utökning av personal för miljöprojekt och tillfälligt anställd personal för att utföra mer arbete i egen regi. Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 46 år och könsfördelningen är 25 % kvinnor och 75 % män. Fram till 2026 är det cirka fyra till sju pensionsavgångar per år som behöver ersättas av ny personal. Den totala sjukfrånvaron för 2022 uppgår till 4,1 % (4,2 %). Den höga frisknärvaron kommer av nöjda medarbetare, aktivt förebyggande hälsoarbete, gemensamma aktiviteter och friskvårdssatsningar. En medarbetarenkät har genomförts under hösten 2022 med gott resultat.

Bolaget har under året haft 64 personer anställda som sommarvikarier för kollektivanställda och tjänstemän. Dessutom har bolaget haft 25 säsongsanställda från april till oktober.

Ekonomi

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 30 628 tkr (58 283 tkr). Bolagets totala intäkter uppgår till 815 799 tkr (794 275 tkr). Intäktsökningen beror på det goda uthyrningsläget för både bostäder och kommersiella lokaler, ökad fakturering, tillkommande objekt i samband med nyproduktion, den årliga hyreshöjningen och hyreshöjningar i samband med genomförda renoveringar vid omflyttningar. Bortfallet för lägenheter som renoveras i samband med omflyttning har ökat jämfört med föregående år, vilket beror på förändrat arbetssätt där lägenheten renoveras innan den nya hyresgästen flyttar in i lägenheten. Försäkringsersättningen har ökat jämfört med föregående år till följd av ökad kostnad för försäkringsskador då bolaget drabbats av fler större skador.

Resultatet har även påverkats positivt av det gynnsamma vädret. I elkrisens spår har åtgärder vidtagits för att minska el- och värmeförbrukningen. Omprövning av fastighetstaxeringar har skett under året, vilket inneburit återbetalning av fastighetsskatt om 6 mkr. 

Resultatet belastas av kostnader för sanering av mark på Östermalms Park. Kostnaden för reparationer, renovering, sanering och underhåll av fastigheterna är fortsatt på historiskt höga nivåer och uppgår till 205 mkr.

Riksbankens höjning av styrräntan under 2022 har inneburit att bolagets räntekostnader har ökat. Bolaget arbetar med räntesäkring via räntederivat. Totalt per årsskiftet är 65 % av låneportföljen säkrad via ränteswappar. Förändringen av ränteläget som skett innebär att full effektivitet av tidigare avtalade ränteswappar uppnås. Samtliga lån är placerade hos Kommuninvest med Stibor 90 dagar som räntebas. Total skuldportfölj uppgår till 3 369 mkr (3 369 mkr). Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 26. Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 38 336 tkr (35 362 tkr). Kostnaden för borgensavgift uppgår till 13 411 tkr (12 613 tkr). Avgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

Kostnaden för värme uppgår till 60 783 tkr (66 191 tkr). Vädret har varit varmare under 2022 jämfört med 2021 och bolaget har vidtagit åtgärder för optimera värmeförbrukningen. Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 86,4 kWh (88,1 kWh) per kvadratmeter. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för elkostnader uppgår till 21 158 tkr, vilket är 750 tkr högre än utfallet för 2021. Abonnemangskostnaderna har ökat under året samtidigt som elpriset varit säkrat på en låg nivå. Energisnåla installationer innebär lägre förbrukningar, vilket över tid innebär lägre elförbrukning.

Kostnaden för bevakning uppgår till 6 557 tkr vilket är 1,1 mkr högre än föregående års utfall. Bolaget har intensifierat arbetet och utökat samarbetet med kommunen för att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering. Under året har även installationer av övervakningskameror skett. Utfallet avser även kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll, saneringar och försäkringsskador uppgår totalt till 205 mkr, vilket är en ökning med 3 mkr jämfört med föregående år. Utfallet för försäkringsskador har ökat med 9,5 mkr jämfört med budget. Bolaget har drabbats av flera stora bränder under året som inneburit ökade kostnader. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador och sanering) uppgår till 290 kr/kvm (289 kr/kvm). Bolaget har utöver underhållet investerat 334 mkr (197 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 153 697 tkr (149 293 tkr), vilket är en ökning med 2,9 % jämfört med föregående år. Medelantalet anställda har ökat från 231 år 2021 till 234 år 2022. Löneförhandlingarna för 2022 innebar en genomsnittlig löneökning om 2,42 %.

Årets av- och nedskrivningar uppgår till 121 012 tkr (183 282 tkr). Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av aktiveringar av tillkommande projekt. I samband med bokslutet har nedskrivning skett om 2 mkr avseende nyproduktionsprojektet i kvarteret Träskon 7 i Tollarp. I bokslutet för 2021 gjordes nedskrivningar om totalt 41 mkr. Årets kostnad för av- och nedskrivningar reduceras med 27 mkr som avser återföring av tidigare gjord nedskrivning avseende byggnad på Östermalms Park. Byggnaden har rivits under 2022 och motsvarande belopp redovisas i år som en utrangering. Total förlust vid avyttring av anläggningstillgångar uppgår till 26 478 tkr (5 998 tkr) under 2022. Bolaget har inte någon kostnad för förgävesprojektering under året (211 tkr). 

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 382 tkr (2 382 tkr). Bolaget har under året utbetalat 136 tkr (109 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.

Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 9 761 mkr (9 219 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 10 789 mkr (10 160 mkr).

Miljö

ABK har en fastställd Hållbarhetspolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.

Framtida utveckling

ABK:s ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom flera områden i Kristianstads kommun. Bolaget är en viktig samhällsaktör med allmännyttigt ansvar för bostadssociala frågor som trygghet, trivsel och integration, samt för bostadsförsörjning och stadsutveckling som kommer hela kommunen och dess medborgare till godo. Bolaget vill vara med och bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun och även bidra till att kommunen ska fortsätta växa.

Arbetet fortsätter för att kunna erbjuda attraktiva och funktionella bostäder som möter framtidens krav och där människor trivs och känner trygghet. Bolaget har fortsatt fokus på energieffektivisering och omtanke om vår miljö. 

Bolaget kommer att fortsätta att arbeta med bosociala frågor och se över åtgärder, arbetssätt och användning av resurser för att uppnå bästa möjliga resultat.

Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 837 mkr för 2023. Satsningen på underhåll av installationer, tak, fasad, fönster kommer att fortsätta de kommande åren liksom stam- och badrumsrenoveringar. Vakansgraden för bostäder bedöms vara på samma nivå under 2023 som utfallet för 2022.

Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (Kwh)

Förändring av eget kapital

Koncernen

Moderbolaget

Förslag till vinstdisposition

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 287 820 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 33 728 tkr (62 124 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 30 628 tkr (58 283 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.