Förvaltningsberättelse

Allmänt om verksamheten

AB Kristianstadsbyggen (ABK), org nr 556054-1889, är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med säte i Kristianstad. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda våra hyresgäster tryggt och trivsamt boende med god service till en rimlig hyra.

ABK äger och förvaltar 9 215 bostäder i alla delar av kommunen. Bolaget är den enskilt största fastighetsägaren och förvaltar cirka 60 % av hyresrätterna i kommunen. ABK är ett av Sveriges 20 största kommunala bostadsbolag. ABK förvaltar även kommersiella lokaler, vilka främst är belägna i centrala Kristianstad.

Ägardirektivet anger att Kristianstad kommun, genom sitt helägda bolag Kristianstads Kommunföretag AB, äger ABK med syfte att kunna påverka och ha inflytande över kommunens bostadsförsörjning och vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter.

ABK:s förvaltning är organiserad i åtta samverkansområden. Till förvaltningens hjälp finns en fristående måleriavdelning och en fristående snickeriavdelning. 

ABK:s kundcenter finns i anslutning till huvudkontoret på Östra Boulevarden i centrala Kristianstad. All uthyrning av bostäder, bilplatser, förråd och lokaler sker härifrån. Bolaget har även ett kundcenterkontor på Gamlegården.

På bolagets huvudkontor finns bolagets VD och de administrativa avdelningarna uthyrning, juridik, bygg, inköp, lokal, drift, ekonomi, personal, kommunikation och IT.

Ägarförhållanden

Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till Kristianstads kommun (org nr 212000-0951). Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d.v.s. ABK:s syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Industribyggnads AB och Kristianstad Airport AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB.

ABK är moderbolag i en koncern som omfattar fyra helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128), C4 Parkerings AB (org nr 556872-9783) och C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895).

AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av vård- och omsorgsboende i Kristianstads kommun. Bolaget äger och förvaltar 25 fastigheter, vilka omfattas av 24 kontrakt med kommunen och 99 separata hyreskontrakt som avser enskilda bostäder. Totalt förvaltar AB Allön 63 100 kvm vård- och omsorgsboende och hyresbostäder.

AB Allön:s resultat efter finansiella poster uppgår till 1 382 tkr. AB Allön har under året fortsatt nyproduktionen av ett gruppboende i Färlöv. Kristianstads kommun är blivande hyresgäst och inflyttning kommer att ske i början av 2022. Bolaget har även påbörjat byggnationen av ett gruppboende i Åhus samt projektering för ett vård- och omsorgsboende i Tollarp. Byggnationen i Tollarp kommer att ske på tomten där Almgården tidigare låg. Dessa båda boenden kommer efter färdigställande att förhyras av Kristianstads kommun.

Specialfastigheter i Kristianstad AB har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal verksamhet. Bolaget äger och förvaltar Kristianstad Arena och Kristianstad Idrottshall. Arenan och Idrottshallen hyrs ut till Kristianstads kommun. Kristianstad Arena är en modern anläggning för skol- och föreningsidrott, konserter och mässor. Totalt förvaltar Specialfastigheter i Kristianstad AB 22 800 kvm. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 2 492 tkr. 

C4 Parkerings AB har till föremål för sin verksamhet att förvalta fastigheter i vilken parkeringsrörelse skall bedrivas. C4 Parkerings AB tecknade 2013 avtal med ABK om att förhyra ett parkeringshus beläget inom kvarteret Finland i centrala Kristianstad. Där hyr bolaget ut p-platser till främst ABK:s hyresgäster. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 50 tkr.

C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet och är vilande sedan 2004.

AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB, C4 Parkerings AB och C4 Kabel TV AB har inte haft någon personal anställd under räkenskapsåret.

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har ABK valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen. 

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Pandemin har fortsatt under 2021 vilket påverkat bolagets verksamhet genom förändrade arbetssätt såväl externt mot kunder som internt. Bolagets krisgrupp har följt pandemins utveckling och arbetet i gruppen har varit mer intensivt då smittspridningen varit hög. Pandemin har påverkat servicen till hyresgästerna då vi i perioder enbart utfört akut felavhjälpande underhåll. Även det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet har påverkats och bolaget har tvingats att skjuta underhållsåtgärder på framtiden. Organisationen har anpassats till nya arbetssätt och den digitala omställningen har påskyndats. Vår uppskattade kulturdag på Gamlegården samt Österängsfestivalen har ersatts med gårdsmusik. Under året har bolaget gett rabatter till lokalhyresgäster tillhörande branscher som drabbats av pandemin. Bolaget har i sin tur erhållit viss kompensation från staten avseende de rabatterade hyrorna.

Bolagets satsning på nyproduktion och renovering har fortsatt. Under året har 48 bostäder färdigställts i kvarteret Lugnet. Inflyttning var i november och samtliga bostäder är uthyrda. 

I Färlöv pågår nyproduktion av 14 marklägenheter med beräknad inflyttning sensommaren 2022. Nyproduktion av 12 bostäder i kvarteret Träskon i Tollarp pågår. Inflyttning är beräknad till våren 2023. Projektering för att uppföra 32 nya bostäder i kvarteret Dammlyckan i Åhus har påbörjats. 

Arbetet med att omvandla Östermalms Park i centrala Kristianstad till ett modernt bostadsområde med 300 nya bostäder pågår. Under 2021 har sanering av mark skett och arbetet med översyn av de tekniska installationerna i befintliga byggnader har avslutats. Rivning av en byggnad har skett och planering för rivning av ytterligare en byggnad pågår. 

Bolaget förvärvade i början året fastigheterna Vapenbrodern 5 och 7 i Kristianstad. Förvärvet möjliggör byggnation av bostäder på ett av stans mest attraktiva lägen invid Helge å. Arbetet med översyn av detaljplanen för fastigheterna har påbörjats. Under året har även förvärv  av fastigheten Mårten Persson 11 skett. Fastigheten omfattar fem bostäder och två lokaler i centrala Kristianstad.

De tre fastigheterna Kärnmakaren 1, 4 och 5 med totalt 80 bostäder har sålts till HSB Skåne. HSB Skåne tillträdde fastigheterna den 1 oktober 2021. Fastställt fastighetsvärde uppgick till 112 mkr. Försäljningen skedde i bolagsform och resultatet från försäljningen redovisas i resultaträkningen som resultat från andelar i koncernföretag.

Arbetet med förnyelsebar energi har fortsatt under året bland annat genom att solceller har installerats och driftsatts på byggnader inom kvarteret Lugnet, Sommarlust samt Näsby. Totalt har solcellsproducerad el under året uppgått till 461 000 kWh (373 000 kWh). Ytterligare fyra anläggningar kommer att driftsättas under 2022. Bolagets uppvärmning och fordonspark är sedan föregående år helt fossilfri.

Bolaget har fortsatt arbetet med stam- och badrumsrenoveringar och renovering har skett i 42 bostäder under året. Arbetet med att öka tryggheten i fastigheterna fortsätter genom installation av elektronisk låsning och porttelefon.

Under året har arbetet fortsatt med att installera fiber i bostäder där det tidigare saknats. Arbetet beräknas att slutföras under 2022. Därefter har alla ABK:s bostäder möjlighet att ansluta sig till fibernätet i kommunen.

I kvarteret Hovrätten på Norr har renovering av fasad, tak och ventilation slutförts. I kvarteret Oxen 1 på Sommarlust har renovering av fasad, fönster och ventilation fortsatt. Renoveringen beräknas vara klara under 2022. På Sommarlust har även projektering för renovering i kvarteret Geten 3-4 påbörjats. Renoveringen som kommer att pågå under en fyraårsperiod berör nio byggnader och omfattar takbyte, installation av ventilation med återvinning, översyn av avlopp samt dagvatten och spillvatten. 

Bolaget har varit delaktig i att utveckla stadskärnan i Kristianstad för att öka dess attraktivitet. Dels genom strategiska förvärv, hållbara renoveringar, innovativa och interaktiva besökspunkter och attraktiva kommersiella lokaler och dels genom aktivt utvecklingsarbete och investeringar i Kristianstad City. 

Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes den genomsnittliga hyreshöjningen till 0,75 % från och med 1 januari 2021.

Kund

Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt mycket god. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder har varit 99,7 % (99,7 %). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler har varit 96,8 % (96,9 %).

Personal

Under 2021 har medelantalet anställda ökat från 228 till 231. Ökningen beror på överlappning i samband med pensionsavgångar samt utökning av personal för att utföra mer arbete i egen regi. Vid rekrytering strävar bolaget efter en jämnare köns- och åldersfördelning och etnisk tillhörighet. Medelåldern är 46,6 år och könsfördelningen är 26 % kvinnor och 74 % män. Fram till 2026 är det cirka fyra till sju pensionsavgångar per år som behöver ersättas av ny personal. Den totala sjukfrånvaron för 2021 uppgår till 4,2 % (4,2 %). Den höga frisknärvaron kommer av nöjda medarbetare, aktivt förebyggande hälsoarbete, gemensamma aktiviteter och friskvårdssatsningar.

Bolaget har under året haft 65 personer anställda som sommarvikarier för kollektivanställda och tjänstemän. Dessutom har bolaget haft 23 säsongsanställda från april till oktober.

Ekonomi

Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 58 283 tkr (35 366 tkr). Det starka resultatet beror främst på reavinst i samband med försäljning av fastigheter. Resultatet har även påverkats positivt av det gynnsamma vädret, fortsatt gynnsamma ränteläget och av den goda uthyrningsgraden för både bostäder och kommersiella lokaler. Resultatet belastas av kostnader för sanering av mark på Östermalms Park samt nedskrivning och utrangering av bokförda värden för byggnader som rivs i samband med omvandlingen av Östermalms Park och i kvarteret Vapenbrodern vid Lastageplatsen. Kostnaden för reparationer, renovering, sanering och underhåll av fastigheterna är fortsatt på historiskt höga nivåer och uppgår till 202 mkr. Årets resultat uppfyller ägardirektivet som kommunfullmäktige fastställt.

Bolagets totala intäkter uppgår till 794 275 tkr (781 009 tkr). Intäktsökningen beror på det goda uthyrningsläget för både bostäder och lokaler, tillkommande objekt i samband med nyproduktion, den årliga hyreshöjningen och på hyreshöjningar i samband med genomförda renoveringar vid omflyttningar.

Det finansiella läget har förändrats under året och effektiviteten av ränteswapparna uppnår nu högre effekt än föregående år. Samtliga lån är placerade hos Kommuninvest med Stibor 90 dagar som räntebas. Total skuldportfölj uppgår till 3 369 mkr (3 369 mkr). Ytterligare information avseende finansiella skulder framgår av not 26. 

Räntekostnaderna avseende skulder till kreditinstitut (exklusive borgensavgift) uppgår till 35 362 tkr  (38 909 tkr). Kostnaden för borgensavgift uppgår till 12 613 tkr (11 403 tkr). Avgiften varierar mellan 0,25 % till 0,45 % beroende på den underliggande kreditens löptid och vilket år krediten är upptagen. Översyn av nivån på borgensavgiften sker årligen.

Kostnaden för värme uppgår till 66 191 tkr (57 781 tkr). Den ökade kostnaden beror på avtalskonstruktionen för fjärrvärme där det debiterade priset påverkas av vädret. Den kalla inledningen av 2021 har påverkat priset under året. Den normalårskorrigerade värmeanvändningen uppgår till 99,2 kWh (102,0 kWh) per kvadratmeter. I värmeanvändningen ingår även energi för uppvärmning av varmvatten.

Utfallet för elkostnader uppgår till 20 408 tkr, vilket är 760 tkr lägre än utfallet för 2020. Abonnemangskostnaderna har ökat under året samtidigt som elpriset säkrats på en låg nivå. Energisnåla installationer innebär lägre förbrukningar, vilket över tid innebär lägre elförbrukning.

Kostnaden för bevakning uppgår till 5 483 tkr vilket är i nivå med utfallet för 2020. Bolaget har fortsatt arbetet med att stärka tryggheten för hyresgästerna genom utökad vaktrondering och installation av övervakningskameror. Utfallet avser även kostnader för extern jourberedskap. 

Kostnaden för reparationer, underhåll, saneringar och försäkringsskador uppgår totalt till 202 mkr, vilket är en ökning med 27 mkr jämfört med föregående år. Utfallet för försäkringsskador har ökat med 4,8 mkr jämfört med budget. Bolaget har drabbats av bränder under året som inneburit ökade kostnader. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inklusive försäkringsskador och sanering) uppgår till 289 kr/kvm (250 kr/kvm). Bolaget har utöver underhållet investerat 197 mkr (224 mkr) i anläggningstillgångar under året. 

Personalkostnaderna uppgår till 149 293 tkr (144 496 tkr), vilket är en ökning med 3,3 % jämfört med föregående. Förändringen beror på att antalet anställda ökat. Löneförhandlingarna för 2021 innebar en genomsnittlig löneökning om 2,5 %.

Årets av- och nedskrivningar uppgår till 183 282 tkr (144 706 tkr). Avskrivningsunderlaget har ökat jämfört med tidigare år till följd av aktiveringar av tillkommande projekt. I samband med bokslutet har nedskrivning skett om totalt 41 mkr avseende Vapenbrodern 5, del av Lasarettet 5 (Östermalms Park) och del av Färlöv 83:1. 

Utrangeringar har under året skett med 5 998 tkr (198 tkr). Utrangeringarna avser främst rivning av en byggnad inom Östermalms Park samt utrangering av installationer som bytts ut i kvarteret Hovrätten. Total kostnad för förgävesprojektering uppgår till 211 tkr (2 673 tkr). 

Under året har bolaget lämnat koncernbidrag om 3 000 tkr (3 000 tkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har ABK erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från moderbolaget om 2 382 tkr (2 358 tkr). Bolaget har under året utbetalat 109 tkr (121 tkr) i utdelning till Kristianstads Kommunföretag AB.

Förvaltningsfastigheter

Bolaget gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet för att bedöma marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Förutsättningarna för fastighetsvärderingen framgår av not 1.

Bedömt marknadsvärde för bolagets totala fastighetsbestånd uppgår per balansdagen till 9 219 mkr (8 195 mkr). Motsvarande bedömda marknadsvärde för koncernens totala fastighetsbestånd uppgår till 10 160 mkr (9 081 mkr).

Miljö

ABK har en fastställd Hållbarhetspolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet rörande köldmedia enligt miljöbalken.

Framtida utveckling

ABK:s ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom flera områden i Kristianstads kommun. Bolaget är en viktig samhällsaktör med allmännyttigt ansvar för bostadssociala frågor som trygghet, trivsel och integration, samt för bostadsförsörjning och stadsutveckling som kommer hela kommunen och dess medborgare till godo. Bolaget vill vara med och bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun och även bidra till att kommunen ska fortsätta växa.

Arbetet fortsätter för att kunna erbjuda attraktiva och funktionella bostäder som möter framtidens krav och där människor trivs och känner trygghet. Bolaget har fortsatt fokus på energieffektivisering och omtanke om vår miljö. 

Bolaget kommer att fortsätta att arbeta med bosociala frågor och se över åtgärder, arbetssätt och användning av resurser för att uppnå bästa möjliga resultat.

Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 794 mkr för 2022. Satsningen på underhåll av installationer, tak, fasad, fönster kommer att fortsätta de kommande åren liksom stam- och badrumsrenoveringar. Vakansgraden för bostäder bedöms vara på samma nivå under 2022 som utfallet för 2021, trots den höga nivån av nyproduktion under de senaste åren.

Flerårsöversikt

Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

Räntenetto fastighetslån (tkr)

Driftskostnad per kvm (kr)

Underhållskostnad per kvm (kr)

Total energianvändning per kvm (Kwh)

Förändring av eget kapital

Koncernen

Moderbolaget

Förslag till vinstdisposition

Soliditet (%)

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen till aktieägaren reducerar så väl bolagets som koncernens soliditet marginellt. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrives med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. 

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Styrelsen föreslår att utdelningen till aktieägaren utbetalas inom en månad efter årsstämmans beslut.

Den föreslagna utdelningen om 135 720 kr är i sin helhet hänförbar till 3 § avseende värdeöverföring enligt lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Resultat och ställning

Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 62 124 tkr (39 555 tkr).

Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 58 283 tkr (35 366 tkr).

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.